盛夏已至,上海楼市热浪滚滚

　　7月，13个摇号项目超半数认筹率达100%，新房市场平均认筹率突破150%。更有高潮迭起，两大新盘接连上演抢房大战，刷新去年以来上海新房认筹纪录。

　　进入8月，上海楼市的热度尚未散去，27个项目摩拳擦掌等待入市，五大项目上演“撞车式”认筹，又给这个盛夏添了把火。

　　1 7月认筹率破150%

　　据《国际金融报》记者不完全统计，7月，上海地区共有16个新盘3284套房源入市，较6月的19个新盘3771套房源、5月的21个新盘超4000套房源、4月的29个新盘超7800套房源，推盘节奏再度放缓。

　　推盘数量减少对应的供应面积也相应下跌。

　　上海中原地产数据显示，7月上海楼市供应继续呈下滑态势，供应面积为40.2万平方米，环比减少22.4%。

　　上海中原地产首席分析师卢文曦表示，7月是传统淡季，供应波动属正常，预计8月上半月以盘整（上下小幅波动）为主，下旬或有部分项目提前入市，抢占“金九”先机。

　　供应的减少并未减退市场高涨的认筹情绪。

　　《国际金融报》记者梳理发现，16个新盘中有13个已经取证，涉及的2729套房源共收获4195组客户出资认筹，平均认筹率高达153.72%，创下自2018年以来月度平均认筹率最高纪录。

　　一片形势大好下，也有酩悦都会、葛洲坝玉兰花园和十里江湾三个项目因认筹数较低，经有关部门同意采用不公开摇号方式开盘。

　　2 十人抢一房再现

　　153.72%认筹率的背后是过半新盘认筹率超100%的强力支撑。

　　其中，有两大新盘创下2019年以来单个项目认筹率冠亚军新高。

　　7月9日，浦东洋泾板块的尚海郦景·馨澜开盘推出了94套房源，最终收获915组有效认筹，认筹率高达973.4%，“十进一”的概率不仅再现2018年十人抢一房的盛况，也跻身2018年以来单个项目认筹榜第三名。

　　尚海郦景·馨澜作为内环项目，开盘均价约9.7万元/平方米，户型以82-114平方米刚需型2-3房为主，总价段在744万-1149万元之间，购房者不足800万即可上车内环2房，价格优势明显。

　　此外，项目还有交通利好加持。小区距离现有的6号线民生路地铁站不足一公里，且右侧民生路上有在建的轨交18号线，300米外有在建的14号线，两轨交交汇在昌邑路站。

　　事实上，尚海郦景楼盘成名已久。早在2016年项目开盘时，其便创造了当年上海楼市“双冠”（销售面积和销售金额）纪录以及全国成交金额TOP 1楼盘纪录。

　　二度开盘的普陀内环项目中海汇德里盛况继续。

　　7月15日，位于普陀武宁板块的中海汇德里开盘推出88套少量房源，最终收获了746组客户认筹，847.73%认筹率不仅超过一期，更秒杀去年新盘市场的认筹第一的福晟钱隆广场（647%），成为2019年以来认筹率第二高盘，仅次于尚海郦景·馨澜。

　　与前者颇为相似的是，中海汇德里也是以价取胜，其推出了83-145平方米3-4房，总价段在832万-1329万元间，且带装修交付，这也意味着800万+便可上车内环3房。

　　不难发现，两个项目推出的房源数均未过百，基数小亦容易获得较高认筹率。

　　此外，汇城南街里、古北金鹰府一期、森兰星河湾、祥源西康路989、四季都会晓风来5个项目认筹率均达到100%，市场追捧度较好。

　　尤其是汇城南街里推出231房源，收到了667组有效认筹，近300%的认筹率也超过此前大热的浦东碧云尊邸（280%）和翠湖天地（272%）。

　　有现场消息传出，项目开盘当日，231套房源叫到387号便实现清盘，这也意味着，后面近300组客户尚未等到叫号便已经丧失选房资格。

　　也有森兰星河湾位于森兰国际社区，区域内改善盘居多，推出的156-239平方米3-4房，采用装修交付，目前已基本售罄……

　　认筹火热亦传导至交易端。

　　上海中原地产数据显示，7月上海新建商品住宅成交面积82.2万平方米，环比增加1.1%。卢文曦认为，7月作为传统楼市交易淡季，楼市成交不降反升有些超出市场预期。出现这一情况一方面与市场需求韧性有关；另一方面，7月以来多幅住宅地块溢价率持续走高，有的甚至超过44%，提振市场信心。

　　3 郊区依然未“脱贫”

　　一房难求的火爆仍难掩远郊盘的认筹“危机”。

　　从7月入市产品类型来看，远郊盘依旧是供应主力，16个新盘中，有11个新盘位于外环外区域。除森兰星河湾和四季都会晓风来外，其余9个新盘或认筹率不足100%，或因认筹数较低而不公开摇号，在火爆的7月新房市场略显成色不足。

　　其中，仅奉贤、崇明两个区便有6个远郊新盘推出，供应面积分别达到6.7万平方米和6.3万平方米，两个区的供应占比超三成。

　　热追新盘优势总是惊人相似，“落寞”项目却各有各的不足。

　　以奉贤南桥新城板块的银河丽湾为例，该项目本次推出了59套房源，即便是这一小基数的房源依然未能实现快速去化，项目最终收获41组认筹，认筹率69.49%。

　　这一认筹表现或与其得房率低有直接关系。

　　网上房地产显示，该项目172.41平方米的房源，实际使用面积仅125.56平方米，这意味其公摊面积近50平方米，得房率约为72.8%，远低于市场平均水平。

　　同时，该项目在价格上亦不占优势。据了解，银河丽湾住宅项目最早于2012年入市，先后推出219套和212套住宅，新房均价约1.84万元/平方米；随后是5年空档期，后才于近三年陆续开盘，均价翻了一番升至目前的3.7万元/平方米。项目本次推出了205平方米4房大户型，毛坯交付，这与区域内选择众多的3.6万-3.7万元/平方米且装修交付的新房相比，并无价格优势。

　　再如崇明陈家镇板块本月推出的中信泰富仁恒海和院和东滩云墅，两项目均有叠墅产品推出，互为竞品。

　　崇明以自然生态美、环境宜居度高著称，岛上陆续开发不少叠墅、联排别墅、独栋别墅产品，同区域内竞品较多，加上购房需求不足，认筹率普遍不高。

　　4 8月供应量回升

　　7月上海楼市的热度尚未散去，8月又有一波浪潮即将来袭。

　　据《国际金融报》记者不完全统计，8月上海地区预计将有27个新盘超5200套房源（19个项目公示数据）入市，较7月的16个新盘3284套房源、6月的19个新盘3771套房源、5月的21个新盘超4000套房源，供应量回调明显，创下近4个月来新高。

　　“一般而言，7月是楼市的淡季，但上海二手房成交了2.8万套，比6月份还高一些，新房方面也在供应减少的情况下成交量上浮，整个市场淡、旺季落差并不明显。”上海中原地产首席分析师卢文曦指出，开发商需要趁市场情绪好的时候加速推盘，以期弥补上半年疫情带来的销售缺口。

　　从区位来看，27个新盘分布在上海11个大区，松江和闵行各有5个项目入市，浦东新区和青浦各推出了3个，徐汇、奉贤和金山各有2个，黄浦、普陀、宝山和嘉定各有1个，虹口、杨浦、静安、长宁暂无项目推出。

　　从产品类型来看，本月高端豪宅产品供应稀缺，依旧是远郊刚需盘占主导。

　　内环项目仅有绿地海珀外滩一个。作为沪上楼市鼠年头阵，绿地海珀外滩今年3月首开均价13.8万元/平方米，推出的203套房源，收获323组客户认筹，认筹率达159%。而后经过两天的在线选房，203套房源被选走176套，去化率86.7%，这一认筹率和去化率，无疑提振了市场信心。

　　此次加推116-290平方米户型共67套，但目前第二期房源尚未取证。

　　27个待入市项目中有13个已经取证，分别为阳光城青溪水岸、尚汇豪庭三期、金玥湾、佘山玺樾二期、璟雲里、东苑古北尚公馆、旭辉江山都会、虹庐湾、御澜博翠、保利锦上、长风瑞仕璟庭、国贸·凤凰原和中集金地美兰城。

　　其中，奉贤金汇板块阳光城青溪水岸、徐汇田林板块的尚汇豪庭三期、金山新城板块的金玥湾、松江新城板块的佘山玺樾二期4个项目已率先开盘，除阳光城青溪水岸未公开摇号外，其余3个项目认筹率分别为209.03%、96.94%、25.2%。

　　5 五盘同期打擂

　　供应量大不可避免的会出现同一时期内多个项目“撞车”认筹。《国际金融报》记者统计发现，仅8月5日-10日期间，沪上就有五大新盘同期认筹。

　　按照规定，上海市不支持购房者在认筹时段内（自项目认筹开始至摇号结果公布），至两个及以上项目同时认筹。

　　所幸，这次摆在面前的选择题并不难解，5个同期打擂的项目竞品属性并不强，目标客群也存在差异。

　　认筹金最高的项目是位于中内环间的长风瑞仕璟庭，项目认筹金50万元，取证均价8.999万元/平方米，在同期新盘中属较高水平。

　　长风瑞仕璟庭地处普陀长风板块，区域内供应稀缺，两年间仅有沁和园一个大户型产品入市，收获认筹率不高，此次长风瑞仕璟庭开盘将一次性推出所有房源共380套，户型涵盖85-196平方米2-4房，可选择性较强。

　　同期认筹的两个位于闵行区的新盘虹庐湾和保利锦上，分属华漕板块与浦江板块，认筹金同为30万元，但两项目相距超30公里远。

　　8月5日-9日期间认筹的虹庐湾位于虹桥纯正国际墅区，周边教育资源丰富，规划设有7所集幼小初为一体的12年制公办教育学校与12所国际学校。此次项目推出99平方米3房洋房与127-138平方米叠墅产品，共328套，项目均价6.6万元/平方米，总价570万元起。

　　交通方面，目前规划的地铁13号线延长线途径虹桥国际墅区板块的将有4个站点，其中，“芳乐路”（暂名）站距离虹庐湾距离不过500米。

　　晚一日开启认筹的保利锦上首次入市将推出76-90平方米洋房及90-102平方米小高层，共计358套，项目位于浦江板块，周边配套成熟，容积率1.6属低密度社区。

　　事实上，从拿地到开盘保利锦上尚未走完一年行程。2019年8月14日，保利以25.03亿元总价摘得闵行区浦江6.5万方34-1、34-6地块（浦锦街道周浦塘南-9地块），溢价率仅6%，楼板价24842元/平方米。一年时间，项目开盘，取证均价达到6.1万元，利润空间不小。

　　认筹门槛最低的国贸·凤凰原与御澜博翠分别位于松江新城板块和青浦华新板块，同为远郊的两项目单价均以“4”开头，主打刚需产品，房源最小90平方米左右，上车门槛较低。

　　为了吸引购房者，御澜博翠提出开盘当日认购可享受房源总价1%的优惠。

　　门槛更亲民的还有位于宝山罗店板块的中集金地美兰城，最小户型为77平方米的2室2厅，总价345万元左右。虽然打着“北上海首个TOD”项目的旗号，中集金地美兰城今年4月首开认筹表现依然不佳，推出的548套房源仅收获192组认筹，认筹率35.04%。远低于上半年新盘市场100.2%的平均认筹率，即便是宝山区50.23%的认筹率，中集金地美兰城也脱了后腿。

　　此次项目已经取证，于8月8日开启认筹，认筹金20万元。

来源：国际金融报

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