买房军师特别多?听了那么多的大道理,为啥买不到想要的那套房?

前段时间在办公室聊天，有个小姐姐收说，他的一个朋友，从16年开始咨询买房问题，4年过去了，从当年的菏泽中心问到了现在的碧桂园铂悦城、菏泽富力城，依然没有买到让他心仪的房子。

  其实你会发现一个特别有意思的事情，在没有买房之前所有的道理都是纸上谈兵，算不得数的，只有真的走进了售楼处，理论才有可能成为现实，也就像客户所讲的：跟你们聊了那么久，自以为什么都懂了，但是却依然选不到好房子。

  也就是讲，很多理论，我们都知道，但是真正用上的时候却发现完全解决不了任何问题。

  所以针对于刚需购房者，我们有重新梳理了一下买房的理论跟实际买房过程中需要取舍的地方，希望能够可以给更多的人作参考，但是投资客户请绕道，因为完全不适合。

01

    买房，首先是地段，地段，还是地段？

很多专家都在科普，买房第一要义：地段地段还是地段

但是讲真的在实践中 这句话是错的，或者讲很片面

为什么会这么说呢？

好的地段固然重要，但是跟重要的是，你工作生活的区域在哪里才更重要

就拿菏泽来讲，购房者老家是东明的，你跟他讲东南湖片区多好多好，我觉得购房者可能会认为你的脑子瓦塔了。

就我们了解来看，很少有购房者会跨区域看房，地缘性客户特别强。

也就是你在哪里工作，或者是讲你老家在哪个区域，与之相近的板块附件，找到你能买得起的那套房子，那这个地块对你而言就是好地段。

我也遇到过这样的客户，满城的去看房子，从东关看到西关，总想着超低价，满城区的去看房

然后还会对你讲，你们推荐的地方不行啊，太远了。

其实我想讲，不是说那个项目太远了，而是说那个项目离你太远罢了。

所以，买房子，没必要满城区的去找，找到你工作或者生活的区域附近的板块就可以了，然后在这里找到你能买得起的房子，再进行下一步的筛选。

02

   交通、医疗、商业、教育，没有缺一不可，但至少占取一样

很多首次置业的人，都会遇到这样的问题

我们总是希望，我们买到的房子，交通、医疗、商业、教育等等缺一不可，但是真的找到了这样的房子，就拿价格来讲，又会让80%的购房者望而却步。

就像我们一直讲的，贵的房子除了贵以外，没有任何问题。

这是一个现实的问题

对于大部分购房者来讲，我们在买房的时候，首先要考虑的问题就是你看中的那套房子，你的钱包是否能承受的了，也就是讲，在价格这个大前提下，我们要学会做取舍

打个比方

对于新婚的小夫妻而言，孩子还小，这个时候买房子的话，更多的考虑的是孩子的教育问题，所以教育这个板块看起来就比较重要的了

对于小孩已经长大的家庭，但是有老人同住的家庭而言，买房的时候，对于医疗的选择可能会比较重要。

就像我当初买房的时候，就犯了这样的错误，什么都想要，但是钱差了一大截

最后，我被迫放弃了医疗跟商业

但是你会惊喜的发现，等到交房之后，周边的各种配套自然而言的就跟上了，小区旁边的欧亚达、大润发即将开业，不远处又是环堤公园……

其实当时买的时候，这个周围非常烂，门口是建材城，四周一片拆迁区，放眼望去荒凉得很

整个区域讲真的挺差的，只有两条主干路，规划的小学还没有开工建设……

到了现在，前几天还有网友在讲，你买的那个地方升值了不少

所以在有限资金下，还是要根据自己的需求，排列轻重缓急，然后做取舍，先满足当前或者近阶段的需要

一般情况下，只要入住率有所提升，商业配套都会后续跟上，所以，商业的配套大可不必急于一时而交通，甚至要排在商业的前面，只要有交通，就有人气，有人气，就会有商业，这是恒古不变的道理

03

  上车固然重要，但选择好产品更重要

买房的时候，一个朋友跟我讲，上车比较重要

其实我们一直在讲，不管任何时候，当下永远是最好的上车时间

但是，你会发现，现在早已过了闭着眼买房的阶段了

去年年底的时候，一个网友私聊跟我讲，房子还没有交房直接从7500降到了5500，买的是某品牌房企的精装房，上车的时候是2018年上半年，市场正好的时候，随着这两年菏泽市场的逐渐降温，全城区盲目上涨已经变成了昨日的童话，涨跌有度才是新趋势

网友我一直在讲，虽然某些区位确实是民之所向，但是很多东西都需要时间

跟我讲，假如早一点认识你就好了，也不至于说还没有交房就贬值了

其实我们都知道目前市场上缺的并不是房子，仅是好房子罢了。

如果你盲目上车，很可能会遇见房子还没交就已经贬值了3分之一的窘境。犹记得去年某售楼处某业主的灵魂拷问“昨天置业顾问给我打完电话以后，我一夜没睡，怎么房子还没有交，价格就降了一半”？

重要的经历了这次事件之后，更多的人开始关注物业的品质

一般来讲，在一个片区内，我比较建议买标杆产品，什么算是标杆产品呢？按我的理解来讲，就是某个区域内的品牌盘

不管是你买新房还是买二手房，最好是买大家比较熟知的品牌

一般来讲，品牌房企的品质都是跟物业挂钩的

而物业的好坏，决定了一个小区的折旧率，决定了一个小区的环境维护

所以，如果你是刚需，然后有特别急，一定不要盲目的上车，尽可能的选择优质的产品，哪怕垫垫脚尖。

04

  买房想法要有，但是不能太多

其实大部分购房者都懂，整栋楼前面无遮挡的要比手拉手楼盘要好，边户比中间户好，高层的话偏高一点比矮楼层好，道理谁懂得，但是能不能买的到就要看运气，而不是靠嘴巴讲。

这其实是很多人的经验之谈

打个比方，很多人在买房之前就会有个大概的心理预期，比如我要买什么的楼层，什么样的户型才叫旺自己

还有的人就是特别坚持，能够选边户，就绝对不要中间户

但是实际上都是废话

就比如我们都知道清华北大好，小时候的梦想都是当科学家，但是实际上大部分人都是在尽可能的范围内去选择一个不那么差的。

道理每个人都懂，现实很残酷，梦想很骨感，不去纠结才是最好的结果。

还有一个就是楼层，在菏泽很多人特别喜欢中间层，也就是讲34层的住宅，卖的最快的往往是15到26层之间，但是相对的，这个区间又是各个项目中定价比较高的。

就像我有个朋友，前几年就嚷嚷着买房子，看中了一个小区，什么都看上了，就是觉得剩下的房源没有好楼层了，转了几圈以后，他发现现在只能去城区外围去碰运气了。

其实菏泽人不太喜欢次顶层，总觉得楼层太高了，但是既然你都买高层，为什么不买的高一点呢？登高望远，空气清新。

在必要的时候，小区的品质、周边配套、物业、价格等等都OK的情况下，对于楼层，真的没必要那么纠结。

05

  公积金是唯一我们可以占到便宜的贷款方式

这个是所有人都清楚的公开的秘密，但是没必要太过纠结

真的没必要一直强调这个事情，明明所有人都知道，为什么就有人不用呢？是不是钱多人傻？能用公积金的时候一定要用，但是用不了，也没必要太过于纠结

很多人在买房的时候是没的选择的

在菏泽很多本土公司是没有公积金的，这个时候你也没必要非得去找代缴公司，众所周知，公积金贷款比较麻烦，到时候又需要真实的流水记录，很多人都是白忙活一场罢了。

06

  对于房子的痛点，不要过于吹毛求疵

每个房子都有自己的痛点

如果只是过去看看，我相信大部分房子都会被人喜欢

但是真的用付钱的心里去看的话，你就会找到很多很多的痛点。但是没必要过分的吹毛求疵，只要这些小缺点不影响你的生活就好

其实现在很多人在菏泽买房子都会发现一点小问题，就拿城区的某个项目来讲，园林做的是巧夺天工，工程也很快，但是重点来了，旁边的火车道成了很多人望而却步的理由、

你要相信一点，随着城市城市化进程的加速，市中心可出让的土地会越来越少

就像房产圈很流行的一句话，三年以前，你兜里的钱可以让你在整个城区挑挑拣拣，三年以后，你就只能带着口袋里的钱去城边上挑挑拣拣了，再过几年估计就只能去城乡结合部了。

07

  一套房子能够达到70分，就可以下手了

没有一套房子，十全十美的。

如果按照区域、配套、交通、品牌、小区物业、环境、户型整个过程评判下来

一套房子要是能超过70分，你就可以下手了

你一定要相信一点：一套房子的价格跟配套是相匹配的

如果一套房子，各种资源配备都很完美，那么贵，是他唯一的缺点

如果你准备出手买房，那么你就要不停地去看房，除了帮你把理论完美的落地之外，还有一个好处是，会打破你所有的幻想。

而根本的问题在于：想要的太多，但是兜里的钱太少

最重要的是根据自己的需求，学会取舍

08

最后的最后，我再啰嗦一句

此文，针对刚需和刚改人群给到买房的建议

对于这群人，房子未来涨跌，其实都没有太大关系，所以，用平常心看待，不要过于斤斤计较，往往计较之间，会拣了芝麻丢了西瓜

只要承受能力范围之内，自己需求之间，看好，就买吧

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