金科联发東悦府!会成为房地产的标杆事件吗?

买房是件喜事，但也可能是麻烦事。

比如最近重庆东悦府事件，一下就让准备喜接房的业主，焦头烂额。

虽然相关单位和开发商已经通过官媒发声，将妥善解决这一事件，但项目业主们心里仍旧忐忑，不知自己怎么选择才能保证自己损失最小。

事情已经发生，当下最重要的莫过于如何处理？

如何客观、科学、人性化地善后处理

不仅仅涉及到事故项目本身，也将影响类似事件的解决，成为国内房地产发展进程中的一个标记。

01

重庆是著名的山城，挖山填坑之类的高填方强夯作为项目地基，屡见不鲜。

东悦府洋房地基也采用的是强夯回填方式。

建设部在2004年第3.18号公告，发布了《建设部推广应用和限制禁止使用技术》的公告，当时将“强夯法处理大块石高填方地基”列为推广应用新技术。

这个新技术的性能特点为：

适用于填料粒径大的高填方地基分层强夯处理，与碾压法相比，可减少填料破碎和分层铺填费用。

官方显示，这是一个实用又高效的施工技术。

在新技术条件下，东悦府洋房的工程施工等按照标准操作进行。

技术虽无缺陷，但施工过程中干扰因素增多，出现不均匀沉降就成了大概率事件。

而沉降发生后，开发商主动采取了停工观测，将施工造成的损失控制在了最小的范围。

02

当然，作为东悦府洋房的普通业主，更关心的是怎么办的问题。

这方面应该说是有法可依的，我们一步步来看。

早在1991年，建设部曾出台《房屋接管验收标准》。

（图片来源：网络）

其中将房产质量分为三类，每一类的相关表现及对应的处理方式也比较明确：

（图片来源：网络）

具体到东悦府本次涉及的洋房楼栋，因为地基出现了沉降问题，项目的开发商也相应给出了善后处理的解决办法。

（图片来源：新华网）

从反应速度来讲，应对算是比较及时。

从解决方案来看，为了避免后续使用风险，包括未发生地基沉降的所有洋房，都将全部推倒重建，并改为与项目高层相同的更牢固、有保障的深桩基础做地基。

（已做好外立面没有沉降和质量问题的洋房也一并返工重建，图片来源现场拍摄）

对应受影响的业主，也分别给出了退房和不退房2种解决路径，拿出了应有的诚意。

03

按目前开发商给出的解决路径，业主们选择哪种方案，才能将损失降低至最小呢？

我们以东悦府150万的洋房做标本，具体来算一算。

A方案：延期交付（以延期1年计算）。

按已付房款的万分之一/天延期交付赔偿;

可能获得赔偿（按照延期一年初略估算）;

1500000*0.01%*365（日）=54750元。

B方案：退房（以贷款1年计算）。

已支付的房款和银行同期贷款利率计算利息都将退还，这是属于成本部分。赔偿金额则按已付房款1%算退房补偿。

可能获得赔偿（首付3成，7成30年按揭，等额本息还款）：1500000*1%=15000元

贷款利息补贴（按照基准利率4.9%）

约：30000元，合计约45000元

（注：以上计算为根据其公布信息估算，具体以开发商细则为准）

（图片来源：网络）

抛开主观的愤怒、不甘等个人情感因素，从2个方案算出的客观赔偿金额可以看出来，选择不退房的A方案，这是目前将自身损失减至最小的最优方案了。

04

从另一个层面来考量，A方案更像是一个持币（房）观望的进退自如的状态，对业主而言，衡量得失的性价比是最重要的。

去年年初东悦府1期洋房开盘的均价在套内14500元/㎡，而近期项目的洋房销售均价已接近16500元/㎡。

（图片来源：搜狐焦点）

1年多时间，项目的洋房已经有了近20万左右的溢价空间。

另外，推倒重建的房子，有人担心开发商白白几个亿的返工费砸进去了，肯定要减配降损失。

但实际操作中，从地基就开始要升级调整为深桩地基，施工的各个环节在相关部门的督导、开发商监理的重点关照、以及业主的紧盯之下，肯定是步步为营。

这种“全民盯防”下的房子，质量无疑会获得更多保障，大概率会是同期产品中最能打的了。

05

最近几年，中国的房地产进入高周转周期。

控成本，降品质，导致房子的质量越来越差，近2年房子质量问题呈集中爆发态势。

前有某TOP10的开发商在短短40天里，工地夺人命7条，不得已总裁出来道歉，董事长在媒体前委屈吧啦立人设。

后有某TOP10的开发商因为房屋质量问题，被业主潜伏进业绩发布会现场，手拿麦克风激情发问。

房屋的施工质量，以肉眼可见下滑至行业的底线。

伊于胡底，是时候对整个行业敲响警钟了。

怎么敲？就从最坏的结果来反思并反推。

根据真实事件改编的《萨利机长》，在电脑模拟仓里能够实现的完美迫降，需要考虑现实当中人的主客观情绪干扰和反应速度，进而不断修正相关参数，才能使飞行员获得更科学的迫降指导。

这次东悦府返工重修，其实就类似房地产行业的一次“无人迫降”。

在还没有交房，无人入住时就已发现了问题。

涉及的2个开发商，金科和联发，积极配合相关部门意见，进行返工重建，并对业主造成的影响，进行善后赔付。

其中，单是施工实践中产生的关键性数据，如果能很好的进行现场勘查、记录，在实验中不断进行还原、梳理、总结，就比墙上刷着的“安全责任重于泰山”口号，更能有效推动建筑施工等各个环节的改进及安全生产。

并且，事件的发生，处理的过程，延期交房违约金的执行标准，对行业来说，都是第一次。

有了一个珍贵的现实参照值，也算是有了示范教材，对促进整个行业的健康发展，都是有正面意义的。

06

修房子不比搭LEGO，一草一木都是真金白银的付出，一砖一瓦都是业主安全的根基。

我们当然不希望类似事件的发生，但是短期来看，质量还是房地产一个绕不开的话题。

不是每一次事故发生时，都幸好无人在现场，也不是每一次问题发生后，都有品牌开发商为错误埋单。

驱动行业狂飙突进的资本，还是应该遵循基本的市场规律和行业准则，而非凌驾其上。

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