一户多宅能不能确权登记?超出面积如何登记?有答案了

　　农民除了拥有宝贵的耕地之外，宅基地也是农民的一项重要资产，涉及到农民切身的利益。但是因各方面的原因，农村宅基地问题层出不穷，比如最常见的是全国各地的农村都有一户多宅的现象，宅基地面积超出地方规定的标准如何确权的问题，外来人口购买的农村宅基地是否能登记的问题，农村妇女宅基地权益受损如何保护、宅基地没有权属来源材料、没有任何证的怎么确权等问题.....

　　关于这些问题，7月22日，自然资源部编制印发了《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》（以下简称《问答》）。《问答》涵盖了宅基地和集体建设用地确权登记的工作组织、地籍调查、确权登记等四个方面77个问题。

　　《问答》的77个问题中，重点看“确权登记”（30—51）部分内容就够了，这牵涉到农民的切身利益。下面凯诺律师就梳理一下大家常关注的几个问题

　　一、没有权属来源材料的宅基地如何确权登记？

　　没有权属来源材料的宅基地，即，无任何证的宅基地。实践中一些无证宅基地通常会被有关部门“一刀切”的认定成违法建筑，限期让当事人自己拆除，尤其是在征地拆迁过程中，这个问题普遍存在。但这种做法或是认为无证就是违法建筑的认知是不正确的。

　　《问答》中明确，根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）和《农业农村部 自然资源部关于规范宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）有关规定，对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议或异议不成立的，由所在农民集体经济组织或村委会并出具证明，经乡（镇）人民政府审核批准，属于合法使用的，予以确权登记。

　　也就是说，对于没有权属来源材料的宅基地，在确权过程中，首先要先对土地情况和现状进行调查，调查之后，需要村民和集体经济组织对宅基地面积、使用权人等进行确认，之后由乡镇政府审核批准，审批之后，对于是合法使用的则完全是可以确权登记的。

　　二、“一户多宅”能不能确权登记？

　　实践中，一户多宅的现象多有发生。虽然在《土地管理法》中规定了，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但这并不意味着所有多出来的宅基地就都是不合法的，是违法建筑，更不应该在拆迁时就直接将多出来的宅基地认定成违法建筑而不予补偿。

　　且《土地管理法》中所规定的“一户一宅”也并非是固定式的、认死理的一个户口只能拥有一处宅基地。若是因继承农房占有宅基地而形成的一户多宅，或是因政策原因、买卖（注意签订购买合同和产权的过户，在没有分户之前的一户多宅也应当予以确权登记）等原因造成的一户多宅，也是可以进行确权。

　　宅基地是村集体所有，可是房屋却是农民个人所有，所以，宅基地必然是跟随房屋一起流转，所以说，这种情况下的一户多宅是合法的。

　　《问答》明确，《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体经济组织或村民委员会同意并公告无异议或异议不成立的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

　　对于因继承房屋占用宅基地，形成“一户多宅”的，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。

　　三、宅基地确权登记中的“户”如何认定？

　　对村民“一户”认定，原则是根据公安部门管理的户籍来认定。如果在户口本上登记的是一家人，那么该户口本所登记的家庭就是一户。

　　《问答》中明确，地方对“户”的认定有规定的，按地方规定办理。地方未作规定的，可按以下原则认定：“户”原则上应以公安部门户籍登记信息为基础，同时应当符合当地申请宅基地建房的条件。根据户籍登记信息无法认定的，可参考当地农村集体土地家庭承包中承包集体土地的农户情况，结合村民自治方式予以认定。

　　四、宅基地超出了地方规定的面积如何登记？

　　这一情况在实际生活中非常的多。许多地方在整改或是拆迁时将一些超出面积的宅基地“一刀切”的认为是不合法建筑。不过，这种做法或是认知，在《问答》中被否决了。

　　农民集体经济组织成员经批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，地方有规定的，按地方规定办理。地方未作规定的，按照《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定的分阶段处理原则办理：

　　1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。

　　1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

　　1987年《土地管理法》实施后，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过批准面积建设的，不予确权登记。符合规划经依法处理予以保留的，在补办相关用地手续后，只登记批准部分，超出部分在登记簿和证书中注记。

　　历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

　　据此我们可以得知，如果宅基地面积超出了规定，首先要考虑是否是因历史原因造成的，如果是因历史遗留问题造成的，那么则是可以确权登记的。需要注意的是，对于在1987年之后建的，超出宅基地面积的，原则上不会被确权登记。

　　五、非本农民集体经济组织成员取得宅基地能不能登记？

　　关于这一问题在《土地管理法》中也有规定，非本村集体成员或是户口性质是城镇户口居民是无法获得宅基地使用权的。下面我们来看看对于非本农民集体经济组织成员取得的宅基地能不能登记《问答》中是如何规定的

　　根据《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，非本农民集体经济组织成员取得宅基地，应区分不同情形予以处理：

　　（1）非本农民集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。

　　（2）非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

　　（3）1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。“国办发〔1999〕39号”文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。

　　从以上的内容中我们可以得知，除因易地扶贫搬迁、地质灾害、新农村建设、继承等因素在别村获得的宅基地，在退出原宅基地并注销后，是可以依法确权登记的以外，1999年以后，城市居民占用宅基地建造的房屋和购买的房屋，则是不能登记的。

　　六、村民进城落户后其宅基地能不能登记确权？

　　《问答》中明确，《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发〔2018〕1号）明确要求，依法维护进城落户农民的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

　　也就是说，因合村并居、新农村建设等因素，致村民集中进社区的，如果该处宅基地是合法取得的，那么则是可以确权登记的。

　　凯诺律师提醒大家，农村宅基地的问题有很多，尤其是宅基地涉及到征地拆迁的，直接影响着被拆农户的利益，所以如果遇到问题一定要及时的咨询相关专业拆迁律师，以免错过维权机会或应得的利益。

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