“改得如何由居民评价” 住建部压实地方主体责任将旧改办实办好

老旧小区改造成为政府重点关注的民生问题。

继国务院发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称“意见”）后，7月21日国务院新闻办召开政策例行吹风会，住房和城乡建设部副部长黄艳和国家发展改革委、财政部有关负责人具体介绍了意见有关情况。

会上，黄艳表示，意见涵盖了老旧小区改造任务、组织实施机制、完善配套政策、强化组织保障等6个部分共22条，来全面推进城镇老旧小区改造工作。

“为什么要改？是因为群众有期盼，因为直接关系到人民群众最关心最直接最现实的利益问题。改不改？改什么？怎么改？还是要坚持居民自愿、尊重居民意愿，激发居民参与积极性。改得好不好也是由居民评价。改后怎么管？仍要引导居民协商确定。”她说。

从2017年起，住房和城乡建设部会同有关部门开展城镇老旧小区改造试点，去年开始在全国层面推动，取得了一定成绩。黄艳介绍，2019年全国计划开工改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民360万户。今年计划开工小区约3.9万个，涉及居民近700万户，是2019年的近两倍。“根据各地上报汇总情况，6月底老旧小区改造已经启动了将近50%工程，我们有信心今年能够顺利完成目标”。

下一步,住建部表示，将会同相关部门认真宣传贯彻意见，强化协调配合，加强督促指导，压实地方主体责任，及时总结推广典型经验做法，支持和引导各地把老旧小区改造工作好事办实、实事办好。

改什么？

意见明确重点改造2000年底之前建成的老旧小区，同时提出推进目标：2020年新开工改造城镇小区3.9万个，涉及居民700万户；到2022年基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

黄艳称，从调查摸底情况来看，全国2000年底以前建成老旧小区约22万个，涉及居民近3900万户。2020年，经各省人民政府确认上报，全国计划改造城镇老旧小区约3.9万个，涉及居民近700万户。按照这样的规模，综合地方能力（包括财政能力、工作能力、管理能力、组织能力、施工能力等），“十四五”期间全国约再改造3500万户，基本上能完成2000年底前建成老旧小区改造任务。

“当然不排除鼓励有条件的地方，根据居民意愿、资金落实情况及市场社会参与程度，提前或适当多做一些（旧改）。”黄艳称。

旧改工作要分轻重缓急。据黄艳介绍，从调研来看2000年底以前所建老旧小区主要以公房和房改房为主，这些小区普遍没有物业管理，失养失修失管，保养程度较差，市政基础配套设施不完善，社会服务不健全；这些小区问题较其他小区更为突出，老百姓改造愿望非常强烈。这部分老旧小区改造是中央财政资金重点支持对象，优先改造。

旧改工作机制的建立和创新也非常重要。黄艳表示，老旧小区改造是一项非常复杂的工程，真正工作推动过程需要特别有力的机制，这是完成老旧小区改造的一个基本条件。其中两个机制非常关键：一是地方政府要统筹，各部门要合力，因为旧改工作不是一个部门能解决的问题；二是社区层面动员组织机制，旧改不能从上往下指令性工程，应是从下往上的项目生成，“老旧小区居民都同意了你去申请才能给你做，上下结合机制考验地方基层治理能力和水平”。

“老旧小区改造是一项以社区为主战场、居民为主体的工作。今年以来各地社区工作重点是在疫情联防联控上，很多小区实行封闭管理，（旧改）施工很难开展，导致老旧小区改造进度受到一定影响。今年前5个月开工率只有20%；进入6月份后疫情防控进入常态化，大部分地区也进入到施工黄金期，明显加快了进度。至6月底已启动了将近50%工程，我们有信心顺利完成今年目标。”黄艳表示。

怎么改？

2019年11月13日，住建部副部长黄艳带队到上海静安区彭三小区、临汾小区调研老旧小区综合改造情况。

根据意见，城镇老旧小区改造内容具体分三类：基础类、完善类和提升类，“划分这三类主要是依据老旧小区实际情况以及居民具体需求。”黄艳表示。

这三类工作有什么区别又如何推进？

黄艳解读道，主要区别有两点：第一，改造要求和标准不一样。基础类涉及居民基本居住条件和居住安全、日常生活保障的基本设施。在工作中要求应改尽改，政府的财政资金主要是保障这一部分，且尽量要求一次性整改到位，避免短期内反复改造、多次扰民。

完善类是满足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造内容，要看老百姓需求。比如小区内建筑节能改造就不是所有地方都有需求，可能仅是北方地区需要；有些小区要加装电梯，居民需求不一致，要达成一致才能做。提升类主要涉及城市公共服务供给，包括养老、托育，更要看老百姓意愿，达成一致后有条件的会根据实际情况提供。

第二，资金来源不一样。基础类改造是最基本保障，中央补助及各级财政投入会重点支持，同时要强调水暖电气热这些有地方专门负责的单位，他们的出资责任要落实。完善类根据谁受益谁出资原则，可能一部分通过居民出资及公共资源让渡解决；提升类要求鼓励社会力量、社会资本投资，通过设计、改造、运营给予一定补助和支持，更多依靠社会专业化服务和社会专业化投入解决。

黄艳认为，老旧小区改造工作持续推动的关键就是依靠市场力量和社会力量，怎么激发市场主体的主动性她提出以下两点：

一方面，政策上给予优惠支持。根据试点经验，已有很多民营企业及国企对老旧小区改造有兴趣。这是城市发展转型的关键时期，城市建设已从粗放扩张类转到内涵提质类，今后很多工作要转移到完善公共产品供给上，比如养老、抚幼、商业、菜市场等。

一方面，旧改需要长线保障。做旧改不像房地产开发一两年能回收成本，旧改回收期会持续10年或15年，这期间要给予企业预期上的稳定保障。现在很多企业都在积极探索改造和服务模式，这是非常关键的。现在我们已有一部分经验和做法，可能再过一两年会有更多经验和做法。

谁出钱？

此次意见提出建立改造资金是政府与居民、社会力量合理共担机制，按照谁受益谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。

“2020年中央预算内投资安排543亿元用于老旧小区改造，目前已经全部下达完毕。”在这次国务院政策例行吹风会上，国家发展改革委固定资产投资司负责人刘世虎表示，城镇老旧小区改造中中央预算内投资主要支持供水、排水、道路等与小区相关的配套基础设施建设，以及养老、托育、无障碍、便民服务等小区及周边配套公共服务设施建设。其中，中央预算内投资将向排水等公益性改造内容倾斜。

“投资计划下达后继续做好事中事后监管，把在线监测和实地调查结合起来，指导项目单位扎实推进项目开工和建设，促进尽快形成实物工作，避免出现资金沉淀和闲置，充分发挥中央预算内投资效益。”刘世虎进一步表示。

财政部综合司负责人赵志红则介绍了各级财政在旧改中所做工作。在资金方面：一是，中央财政把老旧小区改造纳入保障性安居工程，对地方给予资金支持。2019年和2020年分别安排300亿元和303亿元支持地方用于老旧小区改造。截至目前，2020年补助资金已完全下达，重点支持基础类改造内容。

二是，各省市县财政相应做好资金支持，可以将老旧小区改造纳入国有住房出售收入存量资金使用范围，统筹使用涉及住宅小区的各类资金。

三是，出台系列支持老旧小区改造税费优惠政策。如对用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按规定免征契税、房产税等税费。此外，目前专项债使用范围也已拓展到老旧小区改造，支持地方政府通过发行专项债券，筹措老旧小区改造资金。

黄艳也表示，涉及居民出资的主要是在完善类改造方面，如电梯改造，意见明确支持小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房的改造，从而可减轻居民出资部分筹资压力。真正让老百姓直接出费用的部分，除了电梯，其他都是间接的，比如一些设施改造完之后的付费使用。像停车场改造居民若使用，会计天、计月付费来支持停车场改造、维护和建设费用。还可以让居民让渡一些共有公共空间和资源，比如有些共有房屋可以拿来做养老、食堂、抚幼等。居民通过不同方式来出资，不见得只有一种出钱的方式。

“老旧小区改造是一个解决老百姓最切实生活条件的惠民工程，光靠政府财政投入是不可持续的，所以提出由政府、居民、社会力量几方共担。”黄艳称。

来源：中国房地产网

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