城市运营新阶段 TOD应该怎么做？

上海徐家汇(002561,股吧)供图

经济观察网 记者 饶贤君 随着中国城市进入精细化建设管理的新阶段，在土地资源稀缺的背景下，TOD（以公共交通为导向的城市空间开发模式）模式逐步火热，并得到了各地方政府的政策扶持。然而，TOD多方合作的复杂性质以及中国TOD较短的发展历程，使其在成熟度上与城市的发展水平有所差距。

TOD项目该怎么做？我们可以借鉴哪些国内外的建设经验？7月30日，浙江省轨道交通建设与管理协会、蓝绿双城科技集团共同主办了“论道城市星云——首届TOD+SOD高峰论坛”，结合国内外成功TOD项目案例，探索适合中国城市运营的TOD发展模式。

为什么是TOD？

TOD并非新事物，20世纪90年代，北上深等城市在进行轨道交通建设时，为了增加土地利用效率，自发对沿线土地的开发利用进行了早期探索，其中的成功项目如徐家汇，至今仍是上海的繁华中心之一。

发展至今，TOD项目已经不再是简单的空余土地再利用。

浙江省发改委副主任李军表示，随着长三角一体化战略的深入推进，人们对轨道交通建设提出了更高的要求，城市让生活更美好的理念越来越坚定，建设多层次轨道交通的呼声越来越强烈，轨道交通地下地上空间的综合开发打开了轨道交通建设的新路径，开启了城市高质量发展的新模式。

蓝绿双城科技集团董事长曹舟南认为，作为生产空间、生活空间、生态空间的综合体，城市要着力实现生产空间节约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀。面对城市的规划布局、建设密度、运行效率等诸多问题，TOD已经从单纯的交通流线转变为城市的经济动脉和人民生活的方式。

从全球的优秀案例来看，TOD项目能够为人们带来最直接的“城市红利”。

株式会社日建设计全球运营总部中国区总裁陆钟骁认为，TOD以复合型、无缝对接的交通枢纽为通路，对现代城市工作、居住、生活、休闲、娱乐、社交等进行重构和升华，打造了全新的工作方式、生活方式，逐步从用于“移动”的客运站转变为集中人、物、事，与城市融为一体的未来城市节点，提升城市生活幸福指数。

他还表示，随着区域配套的成熟度提高，投资、消费、人才随之而来，TOD让居民享受丰富都市生活的同时，还能享受区域快速发展带来的更多机遇。

TOD如何做？

从理念上讲，TOD并非难以理解的规划模式，但在实际落地中，许多城市的TOD项目并不令人满意。

西南交通大学TOD研究中心主任朱晓兵认为，国内的TOD项目存在八个落地难点：难以控制土地资源；难以调规；TOD开发主体、主导权不明确；难以获得土地开发权；TOD相关利益方对土地价值预期差异巨大；近期房地产市场无法支撑上盖开发造地成本；政策频出，缺乏路径策划，缺乏实施细则，工作难以推进；前期研究不对题目，项目开展方式有问题。

如何解决一系列难点推进TOD的落地？朱晓兵以国内外优秀TOD项目为例进行了剖析。

以香港港铁轨道+物业模式来看，发展TOD项目首先需要做好顶层设计，参考香港特区政府的“公交都市战略”，严格将开发用地圈在交通节点周围。据介绍，香港计划2030年在站点周边1000米范围内覆盖75%的居住人口和85%的工作岗位，这使得轨道的客流有保证，开发物业的人流也有了保障。

港铁是控股权归香港特区政府所有的上市公司，这就意味着，其产品要实现城市和企业利益兼顾共赢，同时，港铁作为项目的开发主体，有着明确的责任和定位，向上承接政府战略、向下对接市场资源，其主体连续存在，且有连续的政策以及路径规划，这些都能保障TOD项目的推进不因政策、权责、土地等因素干扰而停滞。

除了“承上启下”的港铁，日本的TOD项目建设也佐证了TOD建设与城市连续性发展政策同步规划实施的重要性。

朱晓兵表示，日本吸取了美国二战后小汽车无序发展产生大量城市病的经验，倡导以公共交通作为城市发展导向，叠加东京铁路历史悠久，因此本身“T”有着天然的良好基础，另外，日本铁路市场向民间开放，土地90%以上是私有，大部分都按照整体来规划、设计、统筹、实施，因此，日本TOD的成功核心点在于铁路和新城建设是由同一主体同步规划和实施。

朱晓兵总结，国内要做好TOD项目需要从以下方面有针对性地“根除病灶”：顶层设计；明确的TOD责任主体；明确且适当的反哺目标；匹配的工作机制与工作流程；针对性的前期系统研究方法；合理、有序的工作推进方法；遵循市场原则的开发策略；合作共赢的开发模式。

曹舟南代表蓝绿双城提出了TOD+SOD的新打法，“SOD就是拿到地以后，以终为始，以这块地交付以后的生活场景模式倒推，首先把服务功能植入到主要地块的位置，之后再来确定怎么围绕服务功能做综合开发，这就是SOD以服务为引领的发展模式，SOD结合TOD，未来我相信在中国房地产的下半场一定起到引领的作用。”

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