2020半年度北京楼市分析——同为一线为何火不过沪深

2020H1北京楼市什么样？

01

土地市场：热而不火

2020年上半年，北京涉宅土地在成交建面和楼面均价都创下新高，其中楼面均价大幅跳升42.6%达到35338元/㎡。上半年出让的28宗涉宅土地中，楼面均价高于4万元/㎡的达到了11宗。

【注】：统计口径为纯商品房和限竞房，不含共有产权房

但是土地的量价齐升却并不意味着土地市场完全进入火热状态。由于土地并不是同质要素，因此不同年度的土地价格不能直接对比。

2020年上半年出让的28宗涉宅土地分布在21个板块里，除石景山古城和门头沟新城两个板块之外，2020年的土地价格并未较以往有较大突破甚至还有所下降，因此很难说土地市场有多火热。

楼面价高于3万元/㎡的9个板块中，6个板块位于城六区，而位于郊区的大兴旧宫、房山长阳和门头沟新城也是发展多年的成熟板块。

因此我们可以看出今年的楼面价走高是源于供地质量提升。

但面对供地质量的提升，开发商们还是保持着冷静，以“东坝三兄弟”为例，北京挂出的东坝三宗地块中，两块为F1住宅混合公建（70%住宅+30%公建），一块为R2纯住宅地块，最终F1性质的两块地因无人报名被撤下，纯住宅性质的613地块成功出让。

而开发商们之所以如此克制，还是因为北京的新房销售市场冷热分化太过严重。

02

新房市场：冷热分化

上半年的新房市场呈现明显的两极分化，交通便利、配套完善的项目开盘去化率多能维持在七成以上。

而一些偏远地区的项目开盘去化率往往不足20%，甚至直接转顺销。

过去两年，限竞房占供应的绝对主力，由于大多附有7090限制，所以产品主要针对首置和刚改，改善性需求属于被市场遗忘的需求。而新入市的纯商品房们整体上瞄准改善，但从目前的开盘和蓄客情况来看并没有大家期待中“久旱逢甘霖”的场面。

有的项目首开时对外声称100%去化，但实际情况是考虑精装等配置后，该项目的入市价格并不比板块内之前的纯商品房更高，而且在这种情况下第二天仍然有清退房源。

有的项目申请预售证时取得了66800元/㎡的备案价，首开时选择仅以58000元/㎡左右的价格入市，无论是户型还是健康配置上都相当优秀，但结果是被寄予厚望的大户型产品仍然销售情况不佳。

要知道2019年中海望京府相同面积段的139㎡户型可是顶着75000元/㎡（72370元/㎡的最高限价+捆绑装修包）的价格两开两罄。可谓同品（质）不同命，主要就在于58000元/㎡的价格仍然突破了板块之前的最高价。

2020H1北京楼市市场表现分析

北京楼市2020年上半年表现的原因可以总结为：有限总量下供给端结构性调整带来的摩擦。

有限总量是指政府严控北京这种特大城市的规模，每年供地量十分有限。而供给端结构性调整是指不限价的纯商品房入市占比开始提高。

摩擦之一：供应结构的调整并未伴随着需求结构的调整。北京的调控政策并未有任何放松。认房认贷认记录+二套非普宅八成首付基本堵死了置换需求，面对供给均价的快速提高，新入场的购买力有所不足。以首置刚改为主的需求对交通和配套的敏感度极高，故产生了新房市场的冷热分化。

摩擦之二：纯商品房的入市往往会拉高区域价格水平，由于调控政策并未调整，想让消费者认可这一新的价格水平需要时间和产品力。

摩擦之三：限竞房维权潮提高了开发商通过产品力强化购房者置业逻辑的难度，购房者更认可看得到的配套，进一步加剧了新房市场的冷热分化。

摩擦之四：面对纯商品房的竞争，限竞房们加速出货。在目前的市场中，限竞房仍然是成交主力，限竞房们为了加速出货推出的各种优惠和增配导致了购房者预期房价短时间内不会上涨，从而更多地选择持币观望。

下半年策略建议

1. 调产品

回顾北京楼市上一次调结构，也就是限竞房替代纯商品房的2016年。

2015至2016年，北京逐步“豪宅化”，普宅几乎完全销声匿迹，五环外的项目都是均价六万起。政府直接一步到位推出史上最严调控（直至最近才被深圳超越），需求端认房认贷认记录+二套非普宅八成首付，供给端大批量、集中推出限竞房地块。

看起来算是供需结构匹配，但最初的限竞房仍因为高低配等原因被戏称为“陷阱房”，并不被市场认可。因为开发商们的操盘逻辑还停留在豪宅化时期“做利润”上。直到纯洋房社区+89㎡三面宽产品普及之后限竞房的销售情况才开始转好。

因此本次供给端结构性调整不应止于供地结构调整，开发商的产品结构也应该调整。

从目前来看，小户型控总价是普遍采用的思路。即：通过做小面积，使得纯商品房在总价上接近限竞房，从而在调控政策不放开的情况下实现较好的销售。

但如前所述，目前的主力客群还是在首置和刚改，住宅的功能性是这类客群的敏感点。如何在限竞房们的基础上继续向 “控面积的同时不损失太多功能性” 深挖将是重中之重。

2. 塑信心

除了产品端调整方向，强化置业逻辑也是必不可少的手段。

特别是在纯商品房和限竞房同台竞技的当下。如何向购房者说明纯商品房项目在规划、户型、配置、园林和物业上的提升值得上相对于限竞房的价差将是营销部门的重点。

由于限竞房们开始进入交付阶段，近期的维权潮屡见不鲜。在当前供给端结构调整的背景下，“完美交付”不是上一个项目的结束，而是下一批项目的开始，值得开发商们花大力气去做。

3. 控地价

限竞房之所以出现维权潮，就在于经历了2016年“供地荒”之后开发商们急于拿地，导致地价和销售限价差距过小。

在这次供地结构调整中开发商们应该吸取教训。对于意向地块一定要工作前置，包括地块可研和合作开发的引入，或者干脆介入一级开发。

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