上百城撤县立区（市），房地产的新机会来了！

  近几年，撤县（市）立区、撤县立市的行政区划调整越来越频繁，“城市扩容”一时间将城市竞争带入新的格局。

  从6月中旬起，2020年行政区划调整的大幕逐渐拉开，成都、长春、烟台、邢台和芜湖5个城市先后完成扩容，成都新津县、烟台长岛县等7个县完成撤县建区。与此同时，全国酝酿“撤县立市”的县城已达上百个，郑州、福建三明、太原等地均已将撤县设区、撤县立市工作提上日程。

  城市扩容一般通过“撤县（市）设区”来完成，即将地级市周边的县或县级市转变为地级市辖区，这样一来，此前相对独立的县域或县级市便纳入市管辖，统筹发展，同时也带动城市化率水平不断提升。比如成都市代管简阳市、济南整体并入莱芜市、合肥三分巢湖市都是典型的撤市建区的案例。但更多的城市扩容是通过将周边县域并入建区的形式。

  在这其中，房地产起到了重大的贡献，十年间我国城镇人均住房方米从2010年的31.6平方米上升到了现在约40平方米，在2010年至今新增约1.7亿城镇人口的同时，还能使得人均住房面积增加了8平方米，这要感谢城镇化，感谢中国房地产。

  随着未来“城市扩容”的进一步推进，相较发达国家约80%的城镇化率，我国城镇化建设仍大有可为。

  01 撤县（市）立区带动楼市发展

  过去几年，撤县（市）立区成为城市扩容的重要步骤。

  民政部数据显示，2009年底，全国共有855个市辖区、367个县级市、1464个县。截至今年6月，市辖区数量增至965个，县级市增至386个，县减少至1324个。十年过去了，全国撤销了约140个县，同时增加了约110个市辖区，县级市增加约19个。

  目前至少已有14个地级以上城市迈入“无县时代”。在四大一线城市和15座新一线城市中，北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、南京、东莞、佛山9城已进入“无县时代”，杭州、长沙、西安等大城市目前仅管辖少量的县。

  从郊县变成市区，“城市化“概念赋予了郊县更多的发展空间，这也预示着更好的规划、更多的产业导入、更好的人口导入，更大的房地产开发，房价也具有一定的上涨空间，对房地产市场的带动作用主要表现为增加购房需求，进一步提升城镇化率水平。

  以杭州临安为例，2017年9月15日，临安正式划入杭州城区，成为杭州市第十区，杭州也因此在城区面积上超过了上海和广州等一线城市。

  行政区划调整之后，临安成为了当时杭州唯一不限购的区域，房地产市场热闹非凡，杭州市区、嘉兴、温州等炒房团蜂拥而至，叠加临安本地拆迁户的购房需求，临安房价迎来了新一轮的上涨。

  克而瑞研究中心数据显示，2017年临安新建商品房共成交9525套，成交金额144.23亿元，同比增长30.28%，成交总面积达119.7万平米，也是在这一年，临安房价突破万元，达到12052元/平方米，同比增长48.6%。

  近两年来临安房价以超20%的涨幅在增长，撤县立区之前的2016年，临安商品住宅均价只有8110元/平方米，到了2020年，临安区商品住宅均价已达18775元/平方米。

  也有一部分县级市“撤市建区”之后由于并没有被纳入重点发展区域，只是简单的增加了面积和人口等要素。这对于撤市建区的城市而言并没有本质利好，甚至中期可能会出现利空。

  比如2011年，安徽正式宣布撤销地级巢湖市居巢区，设立县级巢湖市，以原居巢区的行政区域作为新设的县级巢湖市的行政区域，由安徽省直辖，合肥市代管，但当时合肥的发展大的方向向南倾斜，伴随着合肥十二五总体发展规划纲要的修编，合肥城市空间发展战略从1419演变成1331，滨湖新区以及合肥城市总体发展规划定位才发生了改变。

  巢湖带给合肥最大的利好是GDP和常住人口大幅增加，常住人口增加181.3万人后，合肥省会的首位度进一步提升。而对于巢湖而言，巢湖市GDP由2010年的615亿元，降低至了2019年的P433.4亿元。

  CRIC数据显示，2010年至2019年，合肥各区、县、市中，巢湖市的成交总价及楼盘价皆处于全合肥低位。

  02 推动城市化率不断提升

  撤县立市的核心是推动城市化率的提升。

  过去十年，中国城镇化率由2010年的49.6%上升至2019年突破60%，整体城市化率上升十多个百分点，新增城镇人口达到约1.7亿人。

  从城市的角度来看，经济和人口越来越向一些大城市靠拢。首先是资源禀赋，如城市的经济能力，人均购买力水平，人均GDP水平等。排在第二位的便是人口要素，目前常住人口超过1000万的城市达到13个。随着撤县立市，城市人口将显著增加，未来将会有更多的城市进入特大城市行列。

  需要警惕的是，在撤县立市的过程中，城市人口总量势必会增加，但不能只看数量的增加，还要看人口质量是否会提升。

  从近几年“人才调控”政策可以发现，大多都与房地产相挂钩，其中最多的还是以松绑落户的方式定向精准放松限购政策。在城市发展的过程中，已经有越来越多的地方政府开始重视人口质量的提升。

  03 市场潜力有待进一步挖掘

  撤县（市）建区到底是利好还是利空不能一概而论。

  一些大城市如北京、上海、广州等一线城市和杭州、武汉等区域性中心城市，市中心具有强大的辐射力和扩散力，周围的县改区之后，发展能力大大增强。

  对于广大三四线城市来说，如果主城区太弱，对周围辐射能力不够强，这样的城市还处于一个集中化阶段，还要吸收邻近地区的要素，尤其是如果县和地级市离得很远，市带动力量不大，改成区对当地反而不利。

  一般来说，大多数情况还是利大于弊的，受城镇化进程的持续推进，产业梯次转移、中小城市外出人口回流等多方面因素影响，撤县后的城市市场潜力有待进一步发掘，市场前景值得憧憬。

  回顾2009年-2019年十年间，全国城镇化率提高14个百分点至60.6%，共计约2.28亿人口进城安家，催生大量增量购房需求。人均住房面积也在这十年间增长了约8平方米。

  随着中心城市产业向远郊县域梯次转移，外出人口回流，本地居民增收，也能进一步提振增量刚需以及存量改善性需求。

  相较发达国家约80%的城镇化率，我国城镇化建设仍大有可为。

  总体来看，我们认为，不可盲目撤县立市或大规模撤县立市，未来撤县设区的区域，还是需要围绕中心城市周边的县市进行，重点要看整体的规划、产业情况、以及大市对它的整体规划和自身经济状况等。

  这些都是对未来房地产市场影响比较大的因素，如有些地级市本身土地资源很少、很小，在此基础上并进来一个合适的县，并变成为该地级市重点发展区域，那对这个县来说就是重大利好，但是如果并进去的市或县本身发展就很好，规模也很大，那对于被方本身到底是利好还是利空那就不一定了。

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