宁波楼市“急刹车”

本报记者 刘颂辉 宁波报道

长三角热点城市——宁波为了刹住楼市“快车”，一个月之内两次出台了调控新政，直指房地产投机投资行为。

7月22日，宁波市住建局、自然资源和规划局联合发布公告，明确了符合条件的“无房家庭”，可在六区范围里优先认购1套商品住房。但要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。

7月初，宁波市出台的政策文件则将楼市限购范围扩大100平方千米，提出了土地市场、金融政策监管、自住住房需求以及市场销售管理等方面的十条措施。因为是从7月7日起实施，被市场人士简称为“7·7新政”。

若以“7·7新政”为市场的分水岭，新政之前，宁波土拍的地价持续走高，中指研究院数据显示，6月宁波新房均价环比涨幅创下全国第一；新政之后，《中国经营报(博客,微博)》记者在宁波采访调研发现，住宅成交套数连续两周下滑，成交均价亦有略微下调趋势。

不过，在楼市行情“爬上山头”的背后，却有一番隐秘的操作。绿城春月江澜、奥克斯繁花里和中海学仕里售楼处的销售人员宣称，可以咨询办理房屋抵押经营贷款，解决购房者的资金难题。

“新政禁止了信贷资金违规进入房地产市场，对于类似行为，后期还会采取措施进一步作出处罚。”宁波市住建局房产市场处处长王勇表示。

限购范围扩大

在7月初发布新政的基础上，宁波市住建局、宁波市自然资源和规划局联合发布了《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》（以下简称“《通知》”）。

《通知》明确了宁波市海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区六个行政区域内“无房家庭”的鉴定条件，还提到符合销售条件的商品住宅项目或批次，房地产开发企业应在公证机构监督下随机抽取不少于50%的可销售住宅房源（按套数计）供无房家庭优先认购。

该份文件主要是保障居民自住需求，抑制投机投资行为，补充了多项具体的操作办法。

7月6日，宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门曾联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对偏热的房地产市场进行“降温”。

该份《通知》指出，宁波将加大土地供应力度，从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。

令市场最意外的是，新政实施之后，宁波市内的限购区域范围由原来的约140平方千米扩大至约240平方千米。

宁波市东部新城宁东路与盛梅路交叉口的保利湖光印的销售人员就因这项调整方案而措手不及，因为它是由非限购区域突然被划入限购圈的楼盘之一。

“销售（人员）当时挺慌的，对我来说，客户量变少，有些购买力很强的客户突然间被限购掉，直接就买不了了。”该楼盘一名销售人员回忆说，政策发出的那天，自己很早下班，后来一整理，实际受影响的客户大概占了总客户量的三成。

同策宁波房地产市场周报显示，7月6~12日，宁波市六区住宅成交面积22.7万平方米，环比下降55%；成交套数1964套，环比下降50%；成交均价23246元/平方米。7月13~19日，住宅成交套数1629套，环比下降17%，成交均价环比下降3%。

“上半年由于土地市场偏热，土拍溢价率攀升，导致宁波很多板块的二手房价格急速上涨。”记者前往宁波市住建局时，正在整理材料的王勇显得神色匆忙，他告诉记者，中介机构渲染出“面粉比面包贵”的氛围，让市民对一手房更加趋之若鹜，排队抢房现象越来越多。为了防范市场恶性循环，宁波及时出台政策，市场热度得到控制，楼盘认筹量有所降低。

绿城勇夺地王

梳理公开文件可以发现，三年前，宁波曾先后出台限贷、限价、限购和限售政策，此次出台新政的大背景也如出一辙，楼市过热，地价冲击天花板。

中指研究院发布的百城房价榜单显示，6月份，宁波新建住宅平均价格为17781元/平方米，环比涨幅1.33%，涨幅居全国之首。

亿瀚智库华东院相关负责人在接受记者采访时分析到，宁波市场140平方米以上面积段成交套数超过去年单月最高值，且显著高于其他单月值，大户型成交套数的“异常”变动可能代表市场涌入了一些“意料之外”的资金。结合海外疫情对出口的打击，宁波作为外贸业依赖较高的城市，存在外贸资金“回流”的可能性。

以住宅为主的土地成交量不断上升，开发商在宁波拿地热情似火。中指研究院提供的报告显示，1~6月，宁波市住宅用地的成交量占比81.1%，商办用地成交占比18.9%；成交土地出让金达676.27亿元，平均溢价率为30.7%。

其中，6月份，宁波市成交土地出让金为309.91亿元，同比增长35.0%，溢价率为27.0%。住宅用地成交量占比89.9%，同比上升0.3%，共推出土地规划建面347.98万平方米，成交277.44万平方米，同比增长25.06%，成交楼面均价10691元/平方米，同比增长6.2%。绿城、滨江、世茂、蓝光和招商蛇口(001979,股吧)等品牌房企积极补仓，位列6月份拿地金额前10位。

6月24日，宁波鄞州区明楼街道公开出让一宗宅地。最终，杭州浙鹤企业管理有限公司以总价28.8亿元摘得鄞州区JD07-05-08（明楼地段）地块，成交楼面价32520元/平方米，溢价率41.4%。

记者现场走访了解到，该宗住宅地块由绿城摘得，是宁波土拍成交市场上首次楼面价突破30000元/平方米，创下宁波楼面价地王。

上述亿瀚智库华东院相关负责人表示，在楼市调控加码遏制短期投机需求下，房企应提前做好预算决策，平衡利润，保持理性拿地。

宁波本地一位房地产从业人士亦认为，限购政策是在一轮火热土拍之后出台，开发商高溢价拿地，未来若市场趋于理性平稳，则可能对其销售环节造成压力。

严查资金违规入市

尽管销售火爆，房企竞相拿地，但是记者在宁波调查中发现，市场上让信贷资金购房的现象还在继续。

在走访悦玺道、龙湖天曜、奥克斯天一晓著、保利湖光印、万科东潮之滨、绿城春月江澜、荣安江南润园、中海学仕里和奥克斯繁花里等项目中，个别楼盘工作人员向记者介绍，可以帮忙询问银行办理房屋抵押经营贷款业务，方便购房时的资金需求。

7月14日，在鄞州区甬江大道与剑兰路交叉口的绿城春月江澜售楼处，一名销售人员表示，如果看中房源，而首付资金实在不够的话，自己可以联系某商业银行的“老师”办理房屋抵押经营贷业务。

“因为是原先合作过的银行，认识的话条件会比较松一点，而国有银行对抵押贷查得严。这笔钱到时候办理下来的话，只要多开几张卡周转一下，不让钱明显反映是流入房市就没问题的，操作也比较简单，”该名销售人员透露，只要银行放款，就让家人多办几张卡，将贷款分别打入各自账户，最后集中起来就能“操作”成功。

同样的操作，在奥克斯天一晓著、奥克斯繁花里和荣安江南润园项目，置业顾问也表示，可以帮忙向银行咨询。除此之外，抵押经营贷款不仅用来买大户型房源，中海学仕里一名销售人员介绍，在售的公寓房源也可以用房屋抵押经营贷款来购买，只要银行流水能够覆盖就没问题。

房屋抵押经营贷资金，也被称为“房抵贷”，是指借款人以自然人名下的房产（住房、商住两用房）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。

根据宁波市发布的调控新政，7月7日后，将严格执行差异化个人住房信贷政策，针对当前市场现状，适度降低金融杠杆率，保障预售资金安全，严禁信贷资金违规进入楼市，防范房地产市场金融风险。对捂盘惜售、虚假宣传、信贷资金违规入市等扰乱市场秩序的，加大查处力度。

王勇表示，新政特别提到了信贷资金不能流入房地产市场，也是未雨绸缪，不能步深圳的后尘。“目前这种现象不多，但确实也可能有苗头。对于类似违规问题，宁波还可能出台一个持续监管配套的文件，对中介机构跟房地产企业的行为进行规范，甚至对违法违规行为进行公开通报。”王勇指出。

目前，针对楼盘提供上述业务的情况，绿城宁波公司已对相关销售人员进行批评教育，并且召开了纪律整治会议。该公司负责人向记者表示，公司严格按照相关法规进行销售，不允许提供房屋抵押经营贷购房的行为，上述情况是销售人员个人为了促进销售速度所致。

记者就楼盘相关业务和布局策略问题，致电致函奥克斯地产、荣安地产(000517,股吧)等企业进行求证，但截至发稿，尚未收到回应。

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