商圈写字楼租金指数环比下跌 供求承压催化商业地产业态融合

2020年上半年，在新冠肺炎疫情的影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战。业内监测机构的数据显示，从上半年受监测的重点城市市场形势来看，商业地产短期内供求普遍承压。

业内分析认为，商业地产市场正在逐步进入存量竞争阶段，疫情后的新常态以及互联网技术的新应用，将加速商业地产形成新的行业发展格局。此外，生产生活秩序的不断恢复以及新经济、新动能的快速成长，也推动商业地产行业不断创新业务模式，焕发新生机。

重点城市短期内供求承压

7月初，世邦魏理仕发布的数据显示，2020年上半年北京写字楼市场总新增供应量仅为12.1万平方米。尽管二季度租赁活跃度有所回升，但市场持续出现企业退租、缩减租赁面积等现象。持续严控疫情影响下腾退面积消化遇阻，导致二季度末写字楼整体空置率上升至15.5%，该指标为2010年第三季度以来最高值。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼租户部主管张冀苏指出：“疫情反复的不确定性以及今年的经营成本压力仍在抑制市场新租需求。”该机构预计，随着下半年新增供应集中放量，写字楼空置率将进一步攀升，租金仍将在下行通道。

事实上，不仅是北京写字楼市场面临压力。从全国一二线城市写字楼租赁市场整体表现来看，尽管二季度国内经济逐步复苏，但当前境外疫情对世界经济的巨大冲击仍在继续。在此背景下，截至二季度末，重点城市主要商圈写字楼市场需求普遍下降，租金环比普遍下跌。

业内认为，从当前商业租赁市场表现来看，今年上半年随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，但国内经济、消费市场和实体商业恢复到去年同期水平仍需时间，商铺租金水平在短期内依然承压。

根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2020年上半年，一二线15个重点城市主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。

具体而言，上半年由15个重点城市100条商业街商铺为样本测算的“百大商业街（百街）商铺平均租金”为25.1元/平方米/天，环比下跌2.41%；由100个典型购物中心商铺为样本构成的“百大购物中心商铺平均租金”为26.8元/平方米/天，环比下跌1.09%。

上半年全国重点城市主要商圈写字楼租金指数同样环比下跌。根据中国房地产指数系统的调查数据，2020年上半年，15个城市主要商圈写字楼租金整体水平累计下跌2.38%；其中二季度平均租金为4.8元/平方米/天，环比一季度下跌1.54%。

从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，环比下跌的占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的占14.7%，租金环比下跌的占84.2%，1.1%的商圈（购物中心）租金与上期持平。

针对未来市场，中国指数研究院方面认为，尽管疫情防控工作已进入常态化防控阶段，但其对经济的影响短期内仍会持续。在国内经济、消费市场和实体商业的恢复尚需时间的背景下，商铺租金水平、写字楼景气指数等指标在短期内或将继续下行。

“线上线下”业态加速融合

今年以来，受疫情影响，网络购物成为居民消费的重要方式，实物商品网上零售额占比持续提升，线上消费对线下实体商业经营产生一定冲击。疫情催化新兴业态持续扩张，推动零售商业企业实现线上与线下的加速融合发展。

中国指数研究院相关分析人士表示，在“互联网+”背景下，“千禧一代”、“Z世代”成为消费市场主流，消费习惯的变革促使商业地产企业主动拥抱大数据、人工智能等科技，发展线上线下融合发展的全渠道零售方式，而突如其来的新冠肺炎疫情加速了这一趋势的发展。

“随着互联网技术的迭代发展，消费者对于消费的体验需求逐渐增加，推动着商业业态及产品不断升级。”该分析人士指出，受疫情影响，购物中心借助直播经济改变传统销售模式，创新消费场景，将卖场转至线上，不仅给消费者带来全新的购物体验，同时也助力实体商业的复苏。而随着国内疫情逐渐得到控制，购物中心延长营业时间，通过夜间经济助推实体商业复苏，同时通过精细化运营不断调整体验式消费及餐饮业态的组合，形成实体商业新的增长点。

“未来商业地产企业营收的增长将不再局限于单一渠道及单一产品或服务形态，企业应加速融合线上线下同步发展。同时加大线上营销投入和比重，推动营销模式持续升级，以平衡短期渠道受限为企业带来的经营风险。”该人士指出。

与此同时，商业地产具有开发周期长、资金投入大的特点，新冠肺炎疫情影响下，部分商业地产企业面临经营困境。在此背景下，上半年商业地产企业之间的资本收购依然比较活跃。从短期来看，部分商业地产企业因面临现金流压力选择出售企业股权与行业龙头企业合作。而从收购方来看，部分规模房企通过企业股权收购，实现住宅地产业务与商业地产业务的协同发展，推动企业规模化增长。

下半年复苏势头正在增强

随着商业地产市场逐渐从增量阶段过渡到存量时代，越来越多的商业地产企业更加关注商业项目的运营和产品价值的提升，以应对互联网浪潮下消费模式的不断变化。业内人士认为，在后疫情时代，新技术的应用将逐渐成为企业选择的方向，商业地产正面临着新的行业发展格局。

值得一提的是，上半年尽管实体商业普遍遭受冲击，尤其是餐饮、体验类业态占比较高的购物中心，客流量骤减、营业收入下降、店铺空置率上升。而以连锁便利店、小型生鲜超市等为代表的社区商业不仅受疫情影响较小，其商业价值在疫情期间反而获得一定提升。

此外，商业地产企业借助互联网东风，通过数字化发展逐步完善全渠道商业运营模式，提高经营质量和运营水平已成为行业发展趋势。在行业看来，5G技术的应用将加速商业地产运营的数字化转型、赋能商业智能新模式，最终为商业地产的运营管理带来重大变革。

戴德梁行研究院首席政策分析专家魏东表示：“新型基础设施的逐渐完善将使新科技新技术得以广泛应用，5G、人工智能、大数据、工业互联网等技术则将催生智慧制造、智慧能源、智慧医疗、智慧交通、智慧物流、智慧零售等多产业的智能发展。而城际高铁/轨道交通、特高压及新能源充电桩的发展对现有基建进行有效的补充，对于消费及城市群的发展将起到积极的促进作用。”

随着疫情逐步得到有效控制、复商复市稳步进行，在促消费政策的扶持下，当前国内经济正在逐步释放内需潜力。随着消费市场活力不断恢复，实体商业和商户经营也有望逐渐回归正常水平。业内预计，未来我国重点城市商业地产市场有望逐步恢复到平稳运行态势。

7月中旬，世邦魏理仕进行的一项写字楼租户调查发现，71%的受访者预计未来6个月国内商业环境将改善或保持稳定。该机构认为，下半年市场复苏势头有望进一步增强。其中，科技、制药和内资金融企业显示出强劲扩张需求，在线教育机构也将成为租赁需求的新动力之一。

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