江苏省老旧小区改造按下“加速键”

国务院办公厅日前印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。江苏省将老旧小区改造列入2020年十项民生实事，目前这项工作进展如何？新一轮改造将带来哪些影响？记者就此进行了采访。

加快改造进度，不乏创意亮点

眼下，在始建于1983年的南京计算新村小区，大门口的雨水花园正进行升级改造，凉亭、健身器材在紧锣密鼓地施工建设，大门和入户单元门处都将增设智能人脸识别门禁系统……这个老旧小区改造的一大亮点是，首次尝试通过集装箱搭建的方式，“造”出居民休闲娱乐空间。南京市栖霞区尧化街道工作人员介绍，将21个集装箱进行拼接、切割、堆砌、打磨，组建打造室内小型健身中心、社区活动中心、居民休憩空间、微型书吧等，满足不同年龄段居民需求，这一公共休闲空间于下月底正式启用。

记者了解到，今年省政府明确完成500个老旧小区综合整治目标任务，涉及建筑面积1991.1万平方米、楼栋8011栋、居民22.7万户，计划投资43亿元，近期各地正加快进度。镇江市住房和城乡建设局集中建设处处长孙实泽介绍，今年镇江市区计划改造12个老旧小区，改造面积约61万平方米，涉及7178户。目前一期工程建筑外立面、屋顶整治已全部完成，市政项目完成50%；二期工程正在进行空中“蜘蛛网”整治和地面违章建筑拆除扫尾施工。

来自南京市物业服务指导中心的统计显示，今年南京计划改造86个老旧小区，目前综合进度达71%。省住建厅相关负责人介绍，着力推进实施“一区一案”“一楼一策”，强化改造项目“清单式”管理，提升老旧小区改造综合质量。我省正组织研究编制《老旧小区改造（宜居住区建设）技术指南》，为这项工作提供技术支撑。

尊重居民意愿，共建宜居家园

“通过精细化改造提升城市品质，是现阶段城市发展的一个重要方向。”江苏省社科院社会政策研究所所长、研究员徐琴认为，过去很多地方推进老旧小区改造，注重建筑外立面出新等，但对老百姓安居最需要的一些功能改造不够全面。国家此次全面推进城镇老旧小区改造，民生导向明显，要在改善城市面貌的同时提升居住品质，让老百姓真正获益。

我省各地在老旧小区改造中深入了解民意、聚焦群众诉求。6月下旬，镇江在市区运河路16号老旧小区改造施工现场，直观展示楼幢外立面出新、平改坡、路面铺装、排水等施工工艺步骤和相关建材，用了什么材料、墙面粉刷分几层、平改坡屋面如何处理，让居民一目了然。记者了解到，这是今年镇江市第一个实行“样板引路”制度的老旧小区改造工程，该市要求符合条件的老旧小区改造项目都要实行这一制度。

在南京农业大学规划设计研究院高级规划师黄石磊看来，过去老旧小区改造大多是自上而下、由政府主导，居民基本“看热闹”，出现了一些“好事没办好”的现象，现在则强调尊重居民意愿，体现了从“要你改”向“我要改”的思路转变，更能激发居民参与的热情。此外，针对老旧小区规模较小、集聚度高、空间利用施展不开等特点，指导意见提出可以合理拓展改造单元，推动相邻小区、周边地块联动改造，这让规划设计工作更有发挥余地和创造性，有助于提升老旧小区空间利用率和资源共享性。这个改造思路，与我省2019年试点的宜居街区建设改造工作高度一致。

“老旧小区改造并不是简单‘出新’，要匹配很多新功能、具有更丰富内涵。”江苏省社科院经济研究所副所长吕永刚认为，推进老旧小区改造，要对一些新商业模式的必要配套、适宜未来新经济导入的相关应用场景有所规划，以激发、满足老百姓的新消费需求，让老旧小区焕发活力。

发挥市场作用，探索可持续模式

国家出台的指导意见提出，全面推进老旧小区改造，要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。引入社会力量参与老旧小区改造，我省一些地方已展开积极探索。

“我们前段时间做了一些调研，发现有的城市成立了城市更新公司，配合政府部门做好老旧小区改造，还有的地方通过加装电梯后引入广告等方式，引进市场化企业参与改造。” 孙实泽说，镇江将探索在老旧小区引入物业收取物业费，或在有条件的闲置空间开设便利店、老年人助餐点等，吸引社会力量参与老旧小区改造。他介绍，早在2018年，镇江市便启动实施老旧小区“三年改造计划”，希望通过持续努力基本完成1990年前建成住宅小区的整治任务。结合国家和省级层面相关部署，镇江将出台老旧小区改造实施意见，对运作机制、管理模式等进行明确和固化，形成“镇江模式”。

7月17日，国家开发银行、中国建设银行与5省9市签署战略合作协议，在未来5年内共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。我省南京、苏州两市名列其中。

“老旧小区改造牵涉面广，单靠政府财政支出负担过重，难以支撑大规模改造。金融机构的参与、银行信贷资金的支持，将改变老旧小区改造现有模式。我们正在尝试新的融资，通过项目推荐、银企座谈等方式，为银行机构对接老旧小区改造项目创造便利条件。”南京市物业服务指导中心副主任童声龙说，新一轮老旧小区改造应更好地发挥市场作用，积极探索可持续的改造模式。秦淮区银龙花园、鼓楼区宁工新寓二村、六合区银海新村等小区改造正计划推进市场化方式。今年南京每个区将试点1-2个老旧小区改造项目，探索新的改造模式、资金筹措方式，“一区一策”，在实践中发现不同模式的优缺点，为明年大规模开展试点工作提供参考依据。

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