开发商融资环境或将分类放松,但高杠杆、高负债的房企受益有限

融资是开发商重要的资金来源渠道，相较于2019年艰难的融资环境，这一情况在2020年有了些许改善。

在克而瑞监测的95家典型房企中，2020年上半年的融资额为7464.43亿元，同比下降5.49%，环比增长4.08%，分季度来看，今年年初由于房企面临偿债高峰及年初机构额度较足等多重因素，2020年伊始房企积极融资，从而推动房企一季度融资量高位，但由于疫情影响，同比下降了12.63%。二季度前期受限于境外发债受阻，境外融资量骤降，但得益于5月后房企境外发债的恢复以及境内融资发力，二季度融资额同比增长3.69%。

从各企业来说，约51%的房企的融资规模有所增加，其中有56%房企的融资增幅超过50%。从房企梯队来看，中间两个梯队TOP11-30和TOP31-50分别有微小的增长，分别同比增长1.51%和1.81%到2888.98亿元和1392.84亿元，而TOP10房企和TOP51+梯队的房企均同比出现了10%以上的降幅，其中头部房企主要由于自身降负债、稳负债的需求；而TOP51+的房企，则一方面出于安全性考虑在控制自身的负债，另一方面该部分房企在目前融资环境放松，疫情影响的情况下，融资相对较难从而导致总额的下降。

从融资渠道来看，股权融资仍是房企选择的主要融资渠道，同比大幅增长139%。今年上半年40家房企通过股权融资815.71亿元、公司债融资1536.6亿元、境内银行贷款876.41亿元、其他债券融资763.14亿元、信托贷款474.6亿元、中期票据193.4亿元、境外银团贷款30.61亿元。另外，在融资利率上也有所下降。

同策研究院持续监测的数据显示，今年上半年公开披露融资利率的共92笔，其中74笔融资利率均在7%以下，12笔融资利率在7%-9%之间。与2019年绝大部分在10%以上的成本相比，房企在2020年融资成本有所下降。其中，仅中国恒大（03333.HK）的4笔融资利率和当代置业（01107.HK）的2笔融资利率在10%以上。与2019年绝大部分在10%以上的成本相比，房企在2020年融资成本有所下降。

中国恒大在今年上半年发行了一笔10亿美元债，利率达到12%，是所监测融资时间中融资利率最高的一笔。而融资成本最低的一笔为万科发行的10亿元债券，利率低至2.56%。从整体来看，今年上半年，美元债融资成本要普遍高于人民币的融资成本，其他债权融资和中期票据的境内融资成本基本也都在5%以下。

由于多元化融资渠道收缩，房企融资成本在2019年呈现整体上涨趋势。克而瑞研究中心此前的报告统计，从2019年末50家典型上市房企的融资成本来看，六成公司融资利率上涨，平均成本同比上涨0.33个百分点至7.13%。2019年境内外融资均有所收紧，融资成本普遍提高。同时，2015年至2017年发行的低成本公司债陆续到期，整体的融资成本水涨船高。

今年4月份，国际评级机构穆迪在发布的一份报告中将中国房地产业展望调整为负面，原因是受到新冠肺炎疫情的冲击，对房地产需求和库存水平造成压力，而境外融资环境仍不明朗。穆迪高级分析师何思娴表示，新冠肺炎疫情造成的市场震荡正在加重投资者的避险情绪，这导致境外融资渠道收窄，一些流动性和信用质量薄弱的开发商正面临更高的偿债风险。

但对于今年下半年的融资环境，克而瑞报告认为，货币政策整体保持宽松基调，但边际放松空间有限。房地产信贷政策整体中性偏积极，坚决遏制房地产金融化泡沫化，严防信贷资金过度流向房地产市场。报告提及，房企融资环境或将分类放松，受益主体或将倾向于大中型品牌房企，国企、央企以及头部房企更具融资优势，融资成本有望适度下移。

但同时也提到，对于那些高杠杆、高负债经营的房企，以及拿地态度一贯激进、屡拿地王的房企，仍要监督其有序去杠杆或者稳杠杆，整体受益程度有限。另外，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。部分压力城市或在现有限贷政策框架范围内适度放松限贷，放松公积金贷款、下调房贷利率、调降首付比例皆是可以考虑的选项。不过，认房不认贷、二套贷款已结清算首套等重磅刺激性政策较难落地。

来源：澎湃网

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