张大伟:调控收紧,2020年楼市的好日子到头了吗?

近期房地产市场的政策风向似乎变了。

　　上半年各地调控政策趋于宽松。可以看到，市场数据在复苏。1-6月份，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%，而1-5月份为下降0.3%。其中，住宅投资46350亿元，增长2.6%，增速比1-5月份提高2.6个百分点。房企拿地和新开工数据都明显增加。疫情平稳后，信贷的宽松，各地房地产市场人才政策等刺激是房地产市场复苏的最主要原因。

　　整体来看，疫情的影响正在快速过去。6月全国房地产投资开始全面复苏，开工逐渐正常，大部分城市楼市都出现了明显恢复。对于房地产市场来说，6月大部分区域平均恢复水平已经超过去年。但随着房价的明显上涨，调控政策开始出现了转向的趋势。

　　多地房价再现明显上涨，投资需求抬头。这种情况下，7月以来包括东莞、深圳、内蒙、宁波、郑州以及银保监会等部门，连续多次发布调控政策收紧房地产市场，共计7次。

　　7月2日，杭州发布楼市新政：高层次人才优先摇号，网签之日起5年内不得上市交易。7月6日晚间，宁波升级楼市调控：扩大限购范围。7月11日，银保监会要求严查乱加杠杆和投机炒作行为，防止催生资产泡沫。7月13日，河南省郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于在全市开展房地产市场秩序专项检查工作的通知》。7月14日，内蒙古自治区住房资金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款相关政策的通知》，停止向第三套房及以上购房者发放。7月15日，深圳楼市发布新政，新落户居民满3年且连续缴纳36个月社保才可买房。7月15日，东莞市住房和城乡建设局、市统计局、市不动产登记中心联合发布《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》。通知提出，为加强商品住宅网签销售信息公开，进一步提高房价透明度，合理引导市场预期，落实做好“一城一策”相关工作。东莞将定期发布网签房价，提高房价透明度。

　　今年上半年，房地产调控政策发布次数累计为304次，2019年上半年为251次。也就是说，因为疫情影响，2020年房地产调控政策密集多发，同比上涨达到了21%，也刷新了半年调控次数的历史记录。在1-4月房地产调控238次高位的基础上，随着房地产市场的稳定，5月房地产政策调控次数明显减少，全国合计有35次，6月只有31次。整体来看，5-6月房地产大部分政策内容依然集中以人才政策为主，整体房地产市场出现了平稳上行的趋势。

　　2020年，面对疫情，全球各国基本都选择了放水救市。对于中国房地产市场而言，政策多发也成为了最大的特点。

　　从政策内容看，救企与救市成为两大特点。救企业的政策各地井喷，基本政策内容都是宽松土地出让金、加快预售。救市的政策中，降低首付的政策基本全部被叫停，松绑限购的政策也被收回。全国已经累计超过12个城市出现了政策一日游。

　　从目前的市场情况看，如果说2月全国市场基本冰冻，3月市场只恢复50%，4月市场逐渐恢复了80%，那么5-6月整体看全国市场已经恢复了100%以上，大部分区域甚至已经同比出现了上涨。全国市场范围内活跃城市较多，特别是宁波、南京、成都、杭州等城市已经明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳的表现，环比上涨明显。

　　从当下的市场基础看，楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松，炒作氛围浓郁，但这些城市的政策基本都是针对限购、限价、预售等政策进行微调，更多只是“挠痒”楼市。没有针对摇号、限价政策做调整，没有影响市场的购房杠杆，预计效果有限。

　　而贷款市场报价利率(LPR)已连续3个月“原地踏步”。20日，全国银行间同业拆借中心发布新LPR报价，1年期LPR报3.85%，5年期以上LPR报4.65%，均与上月持平。市场人士认为，下半年降准降息仍然存在一定的概率。从市场走势看，信贷政策，信贷杠杆政策是最核心政策。杠杆不动，信贷放水的大环境下，楼市将继续维持高位运行。

来源：中新经纬

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