圆桌战“疫”|后疫情时代，房企如何跨界加码医疗？

　　新冠肺炎疫情期间，不少房企的多元化发展和多元化投资策略成为抗疫的助力，特别是在医疗等大健康领域有布局的房企，在抗疫过程中表现突出，这使得“地产+医疗”再次走进大众视野。

　　事实上，在多元化道路上，已有不少房企在几年前布局医疗等大健康领域，但受到盈利、运营等多种原因的影响，有的房企中途退场。后疫情时代，房企如何跨界加码医疗？又存在哪些难点？

　　圆桌讨论人：

　　孟晓苏中房集团理事长、汇力基金董事长

　　乌丹星 民政部养老服务业专家委员会委员

　　鄂俊宇中国老龄事业发展基金会理事、北京安馨养老（集团）产业投资有限公司董事长

　　马军（化名） 资深养老保险负责人

　　袁因 鲲鹏健康智库秘书长

　　冯国亮 房地产与人居学者、仁居智库创始人

　　观点摘要：

　　1.把“地产+医疗”简单定义为一个风口不利于模式发展，应定义为地产和医疗价值的重新整合和叠加。

　　2.“地产+医疗”这个航道，不是会做开发就行的，医疗行业有自己特殊的运行规律，须“软硬兼修”，核心是“软件”。

　　3.如果没有对这个行业自身规律的尊重，缺乏足够的耐心和诚意，是很难在医疗健康领域挣到钱的。

　　4.困难在于开发商的动机，是否真正踏实从事这个产业，还是仅仅把它作为销售的“道具”，内部组织管理是否拥有“地产+医疗”模式的基因。

　　5.房企进入医疗、养老领域，首先责任上要有担当；其次要了解产业的特点，克服地产的路径依赖或地产思维；第三，充分发挥资源和资本的优势。

　　疫情后地产和医疗价值重新整合和叠加

　　Q1：后疫情时代，医疗健康服务得到社会更进一步的普遍重视，“地产+医疗”发展模式是否会再度迎来新风口？

　　乌丹星：趋势向好，方向是对的，有很大的发展空间。但就目前而言，新风口并未到来。新冠肺炎疫情之后，2020年和2021年都不该是企业“大张旗鼓”布局新项目的年份。到明年下半年，或许可以看一下新风口是否存在，现在说还为时过早。

　　鄂俊宇：把“地产+医疗”简单定义为一个风口不利于模式发展，应定义为地产和医疗价值的重新整合和叠加。地产行业无论是提供空间、作为生活方式载体，还是基于医疗、健康的需求，都将成为该模式发展的要素。尤其经历此次疫情后，我们更深刻理解生命与生活的意义，社区和生活空间乃至生活方式都将颠覆和重构。“地产+医疗”发展模式应是长期的服务构建或价值构建，从而实现其价值。

　　冯国亮：国内疫情虽然得到了控制，但也引发人们对健康的高度关注。伴随国家层面及各类企业机构加大投入力度，医疗健康服务领域势必将迎来新风口。“地产+医疗大健康”模式是医疗健康服务落地的重要形式，也是房企转型升级的契机，因而是大势所趋。以前是学区房备受追捧的时代，未来“住房+医疗”也将成为新热点。

　　整体规划缺失、急功近利，导致地产+医疗成功概率低

　　Q2：“地产+医疗”目前的行业现状是怎样的？未来市场空间有多大？

　　乌丹星：目前“地产+医疗”模式的成功，不是大概率事件，企业还是应谨慎入局。我在一线操盘过一些“地产+医疗”项目，个人认为存在三个问题。

　　第一个问题是，项目的定位和整体规划没有做好。地产和医院往往作为两个独立板块运营，这种模式在这么多年实践后被证明基本失败。医疗是相当复杂的事情，比地产复杂许多。没有跨专业运作项目的人才，很难在项目前期做好统筹规划，之后的成功概率就很低。

　　第二个问题是，短视，急功近利。“地产+医疗”构成康养板块的商业模式和操作模式，有上中下游的产业链，有多方跨专业的资源整合，操盘过程没有8-10年不能完整做下来。将之视为商机或获取短期利益的机会，想的是尽快挣钱，这是导致康养产业盘、“地产+医疗”盘失败的原因之一。

　　第三个问题是，项目没有和当地规划诉求结合。做“地产+医疗”，企业想法需和当地的整体规划融合，你的菜要做到大盘里。各地对于医养结合模式、康养产业发展模式都有自己独特的区域规划，地产商不能独善其身做自己想做的事，做完后却不符合当地政府的诉求，不能与当地目标相融合。这是产生败笔的很重要原因。

　　从趋势上说，经历此次疫情，“地产+医疗”发展模式将获得更大的发展空间。未来，国家战略会进一步加强应对公共卫生突发事件的举措，在出台新政策的背景下，地产商将获得新的机会。

　　鄂俊宇：“地产+医疗”模式目前还没有比较成功的案例，如果仅仅把医疗作为获取土地资源的途径，难以实现“地产+医疗”组合的完整性及发展的长期性，更应作为一项以运营为目的、实现其价值的长期目标。医疗作为地产的必要配套，应以长期规划、投资、运营的思维来实现“地产+医疗”模式的发展。

　　袁因：医疗健康是技术、服务门槛很高的领域，地产、保险等资本进入，有自己的资金优势，但必须看到，这是一个长周期、高投入、政策影响大的行业。如果没有对这个行业自身规律的尊重，缺乏足够的耐心和诚意，是很难在医疗健康领域挣到钱的。

　　冯国亮：今年，我国健康服务业总规模将超过8万亿元。根据《“健康中国2030”规划纲要》，到2030年，我国的健康产业规模有望突破16万亿元。可以说，大健康产业是新的朝阳产业，房地产行业作为既有的国民经济支柱产业，两者相融合，发展空间巨大。

　　马军：医疗行业的空间不比养老地产的空间少，主要是因为中国人口多，需求量大。

　　不能以销售思维做医疗，逻辑需清晰

　　Q3:“地产+医疗”模式此前“热”过数年，但近年转“冷”，原因是什么？房企跨界医疗有哪些优势与难点？

　　孟晓苏：医疗是一个特殊的行业，在优势明显、医疗资源集中的一线城市，诸如北京、上海，大量就医人群涌入，导致地方医院、社区医院的人反而变少。原因在于，病患者、老百姓(603883,股吧)对非品牌医疗的一般医疗资源信任度不高。“地产+医疗”这个航道，不是会做开发就行的，医疗行业有自己特殊的运行规律，须“软硬兼修”，核心是“软件”，注重医疗设施和救治能力、待医需求的结合。

　　乌丹星：房企跨界医疗的优势在于，房企经过多年摸爬滚打，已经实现了完整的体系构建、队伍建设、决策机制，行动速度很快，同时完成了和政府的磨合。总之，房企已经拥有自身非常成熟的逻辑。

　　最大难点则在于，医疗和地产是完全不同的商业逻辑，无论投资、建设，还是运营、资源整合，所有逻辑都不同。两者周期不一样，商业模式、盈利模式不一样，有太多的不一样，甚至完全是反着来的。

　　我们很难让A行业的人去理解B行业的复杂性，懂医疗的人不懂地产，懂地产的人不懂医疗，而懂地产的人往往把医疗看得很简单。让跨不同专业的人达成共识，这是最大的难点。跨行业、跨学科越多，事情越复杂，达成共识越难，决策越难。像这样交织性、融合性的新兴行业，即便有高人操盘，成功概率都不高，何况还是互相不懂、互相不了解的人呢？

　　鄂俊宇：过去医疗仅仅作为地产行业的卖点式配套，没有将之作为长期深耕的目标，以及真正了解医疗行业“投资—运营—收益”的完整商业逻辑，无法保证医疗长期坚持运营下去，所以众多房企试水“地产+医疗”模式后选择撤离。地产行业以销售思维来做配套产业，与医疗行业形成的冲突非常大，定义“医疗+地产”模式还是“地产+医疗”模式，需要清晰的逻辑思维，如地产行业跨界医疗，需按照新产业逻辑来经营医疗行业。

　　地产行业的优势在于，获取土地或开发项目的过程中，会建设相关医疗配套，地产的空间营造能力、整合资源能力，使其先天具有进入其他行业的优势。困难则在于开发商的动机，是否真正踏实从事这个产业，还是仅仅把它作为销售的“道具”，是否建立起长期的运营思维，以及内部组织管理是否拥有“地产+医疗”模式的基因。

　　而最大的难点在于，需做好前期的基础规划，并充分考虑投资和长期运营之间的平衡，以及医疗是否能独立于地产业务，进而形成“投资—建设—运营—管理”自我闭环的发展模式。地产行业如不立足于长期运营思维，很难与专业人才、医疗资源、医疗机构进行长期合作，解决长期运营需求。

　　马军：地产企业介入医疗行业，成功的不太多，有几方面原因：一是医疗行业门槛高，属于重资产类型，专业要求很高；二是民营医院、社区医院在享受医疗保险、高端人才方面制约很多；三是民营医院起步时，一些医院把口碑与品牌做烂了。

　　冯国亮：房企的优势在于资金筹集能力、客群资源等方面，地产项目加上医疗大健康配套是锦上添花，从这个角度可以说房企具有先天优势。但术业有专攻，房企本身缺乏医院管理经验，后期如何持续运营是项目能否成功的关键。

　　从社会角度看，医疗大健康产业是公共福利事业，如何用产业思维与地产相融合形成可持续兑现价值的商业模式是个难点。与传统住宅开发快速周转赚快钱不同，医疗大健康产业投入资金量大、周期长，而回报慢，重投资、慢回收考验企业持续运营的能力，这是最大的难点。

　　袁因：目前从市场的成功经验来看，资本的介入和专业的结合，还有一个较为长期的磨合过程。总体看专科连锁做得比较好，比如口腔、妇儿、眼科等，直接收购综合医院运营得好的不多。由于医疗健康领域的技术要求很高，投资方最好先从专科介入，再逐步走向综合。

　　当前，医疗健康领域服务的痛点很多。在优质医疗资源稀缺的背景下，首先要解决人才流动的问题，吸引优秀人才加入行业，前期在人员的软实力上舍得投入、耐得住寂寞，才可能稳定服务质量，站稳市场。随着社会进一步老龄化，中产阶级开始储备老年健康消费，大批新技术应用进入医疗行业，健康产业将会继续快速发展。

　　从销售模式向运营模式转化，当好辅助角色

　　Q4：在涉足医疗时，有的房企投资医院，有的直接建设医院，有的与社区、养老地产相结合，有的全产业链介入。对于新入局的房企来说，您觉得做医疗从哪个细分领域介入比较好？

　　孟晓苏：医疗下沉社区时，要培养保健医生、全科医生等，这样社区和医疗才能很好地结合起来。此外，我建议建设中国的医疗城，利用国家、国际优质资源以及民间投资等混合力量，将医疗、教学、研究相结合，就像休斯顿医疗城，集群效应明显，使得医疗成为当地的一种产业。

　　乌丹星：就现阶段而言，我不建议入局。一定要等一等大势，也就是疫情之后的国家战略趋势。医疗领域的分工、边界、责任，国家并未出台明确政策。2020年企业要做的是，观望、等待，捂住钱袋子，活下去，而非盲目进入新项目。

　　鄂俊宇：房企涉足医疗时，最重要的是全龄的健康管理，面对新冠疫情，从幼儿、青壮年到中老年，对于较长健康寿命的预期越来越高，全龄健康管理服务将被市场广泛所需。

　　其次，随着老年人口不断上升，养老地产以及社区的建设和改造，与康养、医养的结合，将成为必要的配套和服务需求。整个康养市场围绕老龄化所需的康养、医养服务，将迎来一个快速的增长阶段。

　　冯国亮：房企进入养老地产，医疗健康配套必须同步，因而最好的选择是在养老项目的开发运营中，与医疗大健康产业集团深度合作，这样可以把各自的优势充分发挥出来。

　　马军：地产企业要想做好医疗行业，首先需要政策放开，其次是头部房企参与进来。基础医疗还是以国家投入为主，民营资本介入的话，需要作出差异化。

　　诸如养老与医疗结合，根据以往经验，有些企业是在真正做养老，而一些企业是在做概念。如果地产行业能把养老做起来，不是做医疗的概念，而是配套，做和老年病有关的医疗配套，这个路子还是行得通的。而在养老这块，目前中国主要是高端和低端，面对中产人群的养老服务机构缺乏，有待培育。

　　Q5：未来，房企在社区医疗以及大健康领域将扮演怎样的角色？

　　乌丹星：辅助。不是主角，辅助角色。如果定位得好，这盘棋可以下成功；定位得不好，会有很大风险。根本上，取决于地产商对自己的定位，对价值和作用的认知。但绝大多数地产商目前没有这个认知能力，即便他们在其他方面做得非常成功。

　　鄂俊宇：未来开发商在政府的要求下，在社区的建设中，必须承担起医疗配套资源建设的责任，同时从销售模式向运营模式转化。未来的商业模式将承担起主动构建平台、整合资源，甚至成为直接参与的角色。

　　我们期望房企进入医疗、养老领域，首先责任上要有担当；其次要了解产业的特点，克服地产的路径依赖或地产思维；第三，充分发挥资源和资本的优势，与医疗人才或医疗机构建立合适的合作模式和机制，保证进入康养产业的企业持续、稳定地发展。

　　冯国亮：目前来看，能够向医疗行业转型的也只有资金实力雄厚的地产企业，全面转型进入专业医疗领域的只有极个别房企。房企可以借助入股民营医院、收购医疗企业股份等方式引入医疗机构，同时也可以借助医疗大健康配套对社区进行升级。

　　在社区医疗以及大健康领域，作为重要的推动者，开启传统产业与新兴医疗大健康产业的跨界融合，这是房企转型升级的必然趋势。

　　新京报记者 段文平 张晓兰 王海亮

　　编辑 武新 校对 李项玲

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