购买抵押二手房 买受人能否排除执行?

物权法：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

基本案情

2015年，商某与张某签订房屋买卖协议，双方约定，张某将其名下分期购买的房屋出售给商某，商某支付首付款33万元，并每月足额向张某按揭贷款账户支付贷款。张某将房屋相关手续交付商某，但一直未办理过户登记。

2017年，因张某未按照法院生效判决支付债权人陶某借款，陶某向法院申请强制执行。执行中，法院依法对张某名下的房屋进行评估、拍卖。商某以其已在法院查封前购买、占有房屋，向法院提出执行异议。法院作出执行裁定，中止对涉案房屋的执行。陶某不服，提起案外人执行异议之诉。

判决结果

一审法院经审理认为，房屋未办理产权登记并非商某的过错，因此，商某具有排除强制执行的权益，判决驳回申请执行人陶某的诉讼请求。陶某提出上诉后，二审法院于2020年5月作出终审判决，撤销一审判决，改判准许执行涉案房屋。

法理评析

二审法院经审理认为，物权优先于债权是一般原则，商品房消费者享有物权期待权，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，商品房消费者的概念相对应的是房地产企业，因此二手房并无适用的余地。而本案中买受人商某系商品房消费者之外的一般买受人，在购房时明知房产已抵押，且未能代为清偿债务消灭抵押权，主观上明显具有过错，其享有的权利仍然属于债权请求权而非物权请求权，不应当优先于抵押权人。因此，商某对房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，遂判决撤销一审判决，改判准许执行本案房屋。

二审法官认为，该案涉及同一执行标的物上存在不同性质的权利保护冲突问题，即案外人对执行标的物所享有的实体权利在效力上是否优先于申请执行人的执行请求权。对此，要准确把握实体审查标准，坚持物权优先于债权、法律规定的特殊债权优先于普通债权、居住权优先于财产权的原则，妥善平衡申请执行人的一般金钱债权与房屋买受人的债权请求权，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。

在强制执行程序中，依照案外人是否系购买登记在房地产开发企业名下商品房的情况，区分为商品房消费者和一般不动产买受人，基于两者不同的权利属性和价值取向，法律设定了不同的权利保护顺序，在一定程度上构成了对债权平等性和合同相对性原则的突破，必须严格把握限定条件，区分适用。

商品房消费者的概念相对应的是房地产企业，限于消费者直接向房地产开发企业购买居住用房的情形，基于生存利益角度的考虑，消费者享有物权期待权，优先于抵押权和普通金钱债权受到特殊保护，这种情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者基本生存权而设置的例外规定，非消费者购房人则不受保护，也不能适用于二手房交易对象。一般不动产买受人基于房屋买卖合同，享有请求出卖人将房屋过户至自己名下的债权请求权，只有无过错且符合特定条件的，才能够排除强制执行。

本案中，买受人在法院查封前签订买卖合同、合法占有房屋、支付合同约定的房款，双方争议焦点是买受人在签订房屋买卖合同时明知存在抵押权，且在法院查封前未涤除抵押办理过户登记，是否构成“非因买受人自身原因未办理过户登记”，能否归责于买受人的过错。

不动产物权变动非经登记不发生效力，涉案房屋尚未办理所有权转移登记，因此，商某并非该房屋的所有权人。物权法第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

商某在签订房屋买卖合同时，明知房屋存在抵押按揭贷款，该抵押权具有公示效力和物权的优先效力，商某就应当预见办理房屋过户登记存在障碍，尽到审慎的注意义务，但其仍然放任法律风险推进交易，借用被执行人张某的账户支付按揭贷款，说明商某怠于办理所有权转移登记，在主观上没有办理房产过户登记取得完整产权的积极意愿。综合上述事实，应当认定商某对未能办理房屋所有权转移登记负有过错。因此，法院判决认定房屋买受人商某无法排除强制执行，对其异议请求不予支持。

来源：河南法制报

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