世说 | 富力山西往事 湾区之外的太原旧改档案

　　观点地产网“坦白说，对招拍挂市场没有什么特别的计划。”李思廉在2019全年业绩会上表态才过去不久，富力便有了新动作。

　　4月7日，富力集团以挂牌方式摘得太原市万柏林区SG-2014地块，即平板玻璃厂旧址地块，成交价25.32亿元，较起价17.51亿元溢价7.81亿元，成为太原开年最大土拍。

　　该宗地总占地面积约294亩，包含两宗子地块，土地用途包括住宅兼容商业、托幼、社会福利用地、独立商业。

　　据业内人士介绍，该地块位于南内环西板块，位置较偏，以前是太原人买家具的地方，随着南内环西街快速发展，尤其是和平公园的亮相，让该板块崭露头角，潜力较大。目前，南内环西片区已经聚集了万科、华润、绿地、华侨城等多家房企。

　　值得关注的是，该地块曾于2019年5月首次挂牌，当时起拍价为16.7亿元，挂牌一个多月后太原市规划和自然资源局宣布地块终止出让。此次重新挂牌，起拍价比去年提高了5%。

　　至于地块为何重新挂牌、起价提高，其实也无从探讨。我们更关注的是，地块背后的平板玻璃厂改造项目。

　　事实上，早于2018年6月，富力就与山西创景、山西文通共同签约了太原市平板玻璃厂改造项目。

　　李思廉在业绩会也透露，一些原本已经答应参加的土拍还是会参加，“如果用一万块钱（售价）来说，那就是在三千左右（地价）我们才会动心。”

　　此次拿地，实为早前已经计划好的。另外，这也是富力在平板玻璃厂改造项目时隔两年的首个动作。

　　龙城旧改火热

　　太原平板玻璃厂的历史履历可谓丰富，本身是以生产和销售普通浮法玻璃及玻璃深加工产品为主的建材工业企业。始建于1958年，是“龙城”太原最早的一批国有企业之一，自1997年开始厂区效益日益下降。

　　2011年，太原平板玻璃厂被列入太原西山地区八户“退城入园、搬迁改造”的企业之一，并于同年11月13日停止生产；紧接着于2014年，被国务院列入太原和平老工业区搬迁改造试点企业。

　　此后于2016年12月，太原市规划网公示了长风西街北片区局部地块的详细规划修编方案，即太原平板玻璃厂旧址。规划显示，太原市玻璃厂旧址内二类居住用地的容积率调整至3.5，建筑密度调整至30%，绿地率调整为35%，建筑限高为100米；商业用地容积率调整至4.0，建筑密度调整至30-50%，绿地率调整为25%，建筑限高为100米。

　　从中可以看出，地块容积率方面有了较大的发展空间。

　　时间转至2018年6月，富力签约该改造项目，当时被视为继富力现代广场、大王城改项目之后，在河西片区拓土的又一举措，颇受关注。

　　两年之后的当下，该地块终得以成交。就此次成交的储备地块规划可看出，地块将成为河西另一大体量商业综合体项目。

　　另一方面，该旧厂区土地的成功出让，也同样加快了太原平板玻璃厂“退城入园”项目建设进度，为其提供了充足的资金支持。据悉，旧厂区土地收储、出让和出让金返还工作是太原平板玻璃厂转型的基础，也是其最主要的资金来源。

　　不止于平板玻璃厂改造项目，其所处的河西片区于近年来有多个旧改项目推出。

　　去年以来，河西区域万柏林区大井峪村、窊流村、彭村等旧改地块均有所动作，多个地块出让及成交，土地市场也呈现火热景象，涉及新城、龙湖、红星地产、阳光城(000671,股吧)、恒大等房企。

　　具体而言，新城控股(601155,股吧)拿下大井峪村两宗地块，或将打造新城长风樾山项目，最后龙湖集团以9亿接盘该项目；红星地产、阳光城集团联手斩获窊流村多宗地块；恒大以3.994亿元成功摘得万柏林区彭村1幅地块。

　　另于近期，太原市规划和自然资源局公示，窊流村两宗住宅、商业用地挂牌转让，地块编号HGZ-2002、HGZ-2003，起始总价6.05亿元。

　　从上述资料可以窥见，随着太原市政府近年来“南移西进”政策的推进，河西片区正逐渐成熟，慢慢赶超其他区域。据了解，早年间改造的万柏林区南上庄村、后北屯村及下元村，已经成为河西区域的重点商业中心。

　　近两年，太原土地供应也更多以旧改为主。事实上，自2015年太原开始大规模城中村改造之后，力度一直在不断加大。

　　此前，太原市政府计划到2020年完成全部170个城中村整村拆迁，并同步推进建设改造。

　　太原六年潜行

　　回归富力本身，如果把目光从大湾区挪开，太原其实已经成为富力北上布局的一个重点城市。

　　2019年业绩报告显示，按城市划分的营业额而言，太原排名首位，贡献了总营业额的10%。具体为营业额由上年度39.35亿元增加107%至81.48亿元，两个旗舰项目富力湾及富力天禧城及一个新项目富力金禧城，交付了60.3万平方米，平均售价为每平方米1.02万元。

　　表现在土储方面，富力2019年5790万平方米土地储备中，华北地区按价值算占比22%，随后即为西北地区，按价值算占比18%。

　　一位业内人士称，富力进入太原十几年，项目布局比较多，虽然缺少一些标杆楼盘项目，但发展其实非常强悍，在西北地区应该算是位列第一。

　　富力对于城市更新的发展仍不能满足于此，行至2019年，集团组织架构调整，成立了富力城市更新集团，此后还成立了富力陕西城市更新集团、富力华北城市更新集团、富力深莞惠城市更新集团，以备更系统地发展业务。

　　其中，富力陕西城市更新集团主要发力西北区域，目前已进驻17个城市，现包含山西公司、内蒙古公司、陕西公司、乌鲁木齐公司、兰州公司，近期将进驻宁夏、青海等省份。

　　太原则是富力城市更新在西北地区首先试行的城市，不过虽在太原布局已超过十年，但旧改试水是从2014年才有所行动。

　　最早始于2014年7月，太原市小店区政府、龙堡社区、许东社区分别与太原富力城房地产开发有限公司、陆延房地产集团有限公司就城中村改造签订框架合作协议，这也是富力在广东省外落子的第二个旧改。

　　当时分析称，彼时仍为太原旧改“外来户”的富力不仅要抗衡智诚、恒实、陆延等本地旧改房企，同样面临着万科等过江龙的竞争。

　　随后两年，富力在太原旧改市场并无更多露面，直至2016年与太原市尖草坪区大、小东流举行城中村改造合作签约仪式。

　　大、小东流村城市更新项目是富力太原旧改的重点项目，地处三给片区核心区域，规划约75万方商业综合体，6所幼儿园、2所小学，是一个集品质住宅、国际公寓、综合商业、教育于一体的现代化都市小镇。

　　当前大、小东流城改项目已命名为富力天禧城，即为上述提及的2019年新交付项目，该项目整体规划约为300万平方米，预计8-10年开发完毕。

　　或许是看中了低价扩储的优势，富力十分青睐太原旧改项目。在小店区2018年重点项目签约仪式上，富力现场成功签约了多个项目，包括了大马、小马社区城中村改造项目。

　　紧随其后，2018年10月，小店区龙保社区7宗土地、晋源区1宗地入市拍卖，最终被富力以13.37亿元收入囊中。而此举，或为2014年签约项目后续操作。

　　截至目前，继富力城、富力华庭项目以外，富力在太原共有13个旧改项目，总用地面积高达3500亩。

　　虽然太原旧改项目不断增多，但富力似乎还未形成属于太原的旧改开发模式，广州旧改经验并不能照搬至太原，一二线城市发展模式本就有所差别。

　　如今在恒大、碧桂园、绿地等众多房企纷纷入局的情况下，想要获得更多极具成本优势的旧改土储，富力仍需继续探索。

　　世说 | 钩沉里的商业笔记：你能看到多远的过去，就能看到多远的未来。

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