大发地产净利增速如“过山车” 上半年260亿激进拿地能否逆势突围

《投资者网》郑小琳

7月2日，成立于1996年，总部设在上海的大发房地产集团有限公司（下称“大发地产”，06111.HK）上交了一份销售额达112亿、年目标完成率高达46.7%的半年度业绩。

受疫情影响，房企完成率不高甚至业绩“普跌”下，大发上半年的表现还算亮眼。但翻阅大发地产以往资料，不难发现，公司往年业绩飘红背后，是暗藏隐忧的过山车式的利润增速，且这一情况在2019年仍在加剧。

今年上半年，大发地产全口径销售额在行业排行第90位，而新增土地价值、新增土地货值、新增土地建面则分别排在：TOP48、TOP51、TOP53位。可见，即使受疫情影响，其拿地动作依旧频频，尤其是行业竞争红海长三角地区，成了公司今年布局的“重仓区”。

对此，业内人士表示，长三角地区竞争激烈，未来留给小房企的市场空间有限。主流房企近几年不仅在一二线城市布局，一些高增值潜力的三四线城市由于成本低、政策稳定及产品模式更易于标准化，也吸引了一大批房企入驻，未来行业区域竞争态势加剧，小房企的生存空间只会愈发严峻。

净利润增速犹如“过山车”

大发地产公告称，今年前6个月实现销售额112.08亿元，同比增加57.61%；累计合同销售面积为80.08万平方米，同比增加35.91%；平均销售价格为每平方米约13996元，同比增加15.97%。

“2020年公司销售目标上调15%至240亿元。同时，全年公司可售货值约430亿元。”虽然今年受疫情影响，但大发地产对外界仍自信表示：“最近的客户回访量增加，完成今年目标非常有信心。”

财报显示，2019年，大发地产实现销售额210.17亿元，同比增加67.8%；实现销售面积155.11万平方米，同比增加97.4%；实现收益73.98.亿元，同比增长约24.4%，归母净利润5.16亿元,同比增长8.18%。

虽然收益和净利润有所上升，但增长速度却在2017年暴涨5倍后开始逐年下滑。2017年-2019年，大发地产收益增长率分别为548.50%、30.12%、24.42%；归母净利润增长率分别为456.14%、246.79%、8.18%，从2017年的超500%增速大幅下滑至2019年的24%，同时，净利润方面下滑态势加剧，增速大幅下滑超200%至个位数。飘红数据背后，过山车式的业绩增速，显然暗藏了企业经营的不稳定性。

中原地产分析师卢文曦向《投资者网》称，大发地产利润增长速度降低主要由以下方面原因影响：首先，今年来不少房企纷纷加码长三角地区，包括地区的强三线城市，如苏州、无锡、常州等，大发地产通过招拍挂的方式在长三角热点城市拿地，整体成本增加，导致毛利率下滑；其次，土地价格在增长，但由于控房价机制，土地价格的涨幅速度会超过房价的涨幅速度，导致毛利率的增长速度降低。

在卢文曦看来，大发地产的利润增速放缓跟基数有关系，之前大发地产的基数较小，起点较低，获得较快的增速比较容易，但现在受市场调控及周期下行影响，继续保持高速状态显然不太容易。

2019年大发地产的毛利率下降约4个点至22.9%，主要由于该年度交付毛利率较低的物业所致。据克而瑞统计，去年50家典型上市房企加权平均毛利率均值在29.9%，大发地产低于行业平均水平，与此同时，截至2019年末，公司经营活动所得净现金流量为1.01亿元，同比下降76%；投资活动所得净现金流量为-37.63亿元，同比下降1070%，可见，大发地产的现金流情况也不容乐观。

今年一季度，大发地产表示受疫情影响，总体市场偏冷、不及预期，仅完成合约销售额30亿，50%的销售目标，截至今年上半年，大发地产的销售额达112亿，目标完成率为46.7%。

260亿拿地“重仓”长三角

虽然在观点指数最新发布的《2020年上半年中国房地产企业销售金额TOP100》榜上，大发地产仅位列第90位，但在拿地动作方面，大发地产和TOP50房企的一样积极。

据克而瑞研究中心发布的《2020年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100》榜单显示，大发地产上半年新增土地价值排名TOP48，新增土地货值TOP51，新增土地建面TOP53，可见，即使受疫情影响，大发的拿地动作依旧频频，尤其是长三角地区成了公司今年的“重仓区”。

公开资料显示，3月19日，大发以约6亿元竞得成都新都区一宗面积约63.6亩的商住用地，溢价率124.76%，刷下了新都区土地成交楼面价的最高纪录；3月25日，大发地产以9.02亿元摘得苏州一宗商住地，溢价率13.98%，楼面价为11646.86元/平方米；5月22日，大发地产落子常州，以7700万元竞得一宗武进区宅地，楼面价4955元/平方米，溢价率10%，；6月23日，大发地产以成交金额6.2亿元，溢价率为13.14%竞得无锡一地块，用地面积约为5.28万平方米。

这仅仅是大发地产上半年拿地的一个缩影。数据显示，截至今年1月-6月，大发地产新增土地货值超260亿元，在温州、成都、南京、宁波、苏州、常州、无锡等热门城市落子，持续精耕长三角地区。

从去年来看，大发地产69个中有超90%的项目均位于长三角地区，总土储货值在长三角的占比高达88%。2020年，大发地产董事会主席葛一暘再度明确，2020年大发地产要继续坚持“1+5+X”的战略布局，全面深耕长三角区域，重点深耕成渝、中部、西部、粤港澳大湾区、环渤海5大城市群。

众所周知，长三角地区，名盘林立，大牌房企厮杀激烈，是行业竞争的一片红海。据中国指数研究院数据，2020年上半年，从各城市群拿地金额来看，长三角热力不减。1-6月长三角TOP10企业拿地金额达2329亿元，依旧位居长三角、珠三角、环渤海、中西部四区域首位；其次，从区域占比来看，企业更倾向于长三角城市群拿地，占比之和高达29%，粤港澳大湾区及长江中游占比分别为9.2%和9.1%。

可见，从主流房企纷纷“抢滩”长三角的局势来看，身为小房企的大发地产能否在夹缝中分得一杯羹？在2020年疫情冲击楼市、经济周期下行的逆势下，大发地产能否从“红海”中突出重围？《投资者网》就上述问题多次致函大发地产邮箱，但公司一直未作回应。

“2018年大发地产拿地不少，但今年以来，大发地产或将把控节奏，因为公司目前自身实力及资金情况并不足以支持在长三角热点区域同时开发诸多项目，一旦项目集中开发，公司的资金压力较大。”卢文曦对此表示。

业内人士向《投资者网》表示，长三角地区竞争激烈，未来留给小房企的市场空间有限。主流房企近几年不仅在一二线城市布局，一些高增值潜力的三四线城市由于成本低、政策稳定及产品模式更易于标准化，也吸引了一大批房企入驻，未来在行业区域竞争态势加剧，小房企的生存空间只会愈发严峻。（思维财经出品）■

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