北京·年度最佳楼盘,既是cp也是竞品,左守奥森,右守绿城,

昌平东小口区域已经长达8年没有新项目出现，目前现状基本是二手房为主，且房源少、价格高、面积大。绿城和奥森这两个项目一入市就引起了市场客户的高度关注，由于地块相邻的“先天优势”使得两个项目给大家呈现既是cp也是竞品，今天京城选房就将为大家对比分析两个项目的各个方面，让客户不在迷茫。

1《开发商》

开发商：大开发商一般都是国企开发商，开发的小区数量较多，他们在业内有着良好的口碑。

小开发商一般多是私企，开发的小区数量较少。与大开发商比较，小开发商可能存在以下一些问题。

1，小区开发经验比较少，质量上没有大开发商有保障。

2，拿地规模较小，社区规模自然也比较小，成熟配套跟不上。

3，物业服务和大开发商比有一定相对差距。

4，保修期内不容易帮助解决房屋质量问题；我们购买的小区都是有一定时间的保修期的，如房间和外墙面的防水可以保修五年，门窗可保修两年等，另外还有一些合同上特殊规定的保修时间；房子出现了质量问题，有些小品牌开发商帮助解决问题的能力不强。

京城选房在此提醒大家，在其他条件都相同的情况下，大开发商开发的产品会比小开发商的在价格上贵一些，因为他们开发小区往往聘请的团队操刀，并且不惜代价地引入新的技术，同时也比较重视今后的物业服务。

奥森one：首开，住总，建工

奥海明月：绿城，世贸，中交

点评：从开发商的品牌来看，两个项目不分伯仲

2《容积率》

容积率：建筑物建得越高，开发出的总面积越大，这时候容积率越高，开发商获利越丰。

很多开发商不愿意多谈容积率，因为着涉及到切身利益。

但是从居住者角度看，一般来说，容积率低一些，隐私性、公共空间舒适度，采光、通风等都会好一些。政府也会全局考虑，对新开发楼盘的容积率有关于最高限度的规定。

各位买房的朋友一定有种感觉，市面上的房子的容积率，尤其是新建商品房的容积率尾数，都那么复杂纠结，比如很多都是1.18、4.49这样的，直接成为整数不好吗？

其实，只有内行才知道，踩线精准，正是开发商的精明之处。

容积率由政府规定了上限，那么尽量接近上限，既可以达到利润最大化，又不至于违规。

一般而言，容积率分为：

1、独立别墅为0．2～0．5；

2、联排别墅为0．4～0．7；

3、6层以下多层住宅为0．8～1．2；

4、11层小高层住宅为1．5～2．0；

5、18层高层住宅为1．8～2．5；

6、19层以上住宅为2．4～4．5；

7、住宅小区容积率小于1．0的，为非普通住宅。

奥森one：2.8

奥海明月：2.5

点评：从容积率这块来看，绿城·奥海明月险胜。

3《住宅楼的层数》

住宅楼的层数：高层住宅的常见层数有 11 层、18 层、26 层、33 层等，这些数字是如何决定的？此外，7 层以上就要有载人电梯，请问为什么是 7 层，而不是 6 层或 8 层？

11层：7层以上就要有载人电梯，11层以上就要有消防电梯，防火门达到乙级。因此能赚得多又花得少的就是造11层（电梯都没有的7层多是学校宿舍楼层）。

18层：11层以上开始需要安全出口，18层以上就要两个了，且11-18层楼梯间还要设计封闭的。因此赚钱、少花钱、少麻烦的就是18层。

26层：19层开始就是一类防火建筑类型了（之前都是二类），两部防火电梯（也有说三部电梯一部防火）和两个防烟楼梯的节奏。

现下很多发展快的城市会有住宅高度限制，比如80米（机场高度限制，微波通道，城市的天际线控制，城市的规划要求神马的）。80/3=26层，于是就是同时满足住宅限制与利益最大化的层数。

33层：那没有上述限制的呢？再往上呢？算一层3米，我国《民用建筑设计通则》规定：建筑高度超过100m时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。（国外还要满足40层以上），33层再往上超100米了，无论从规范还是安全性都是另一个标准了。因此赚钱多又少麻烦的就是33层了。

奥森one：7-8-9-11-24-27

奥海明月：整个小区分南北两个区，以多层洋房（4-7层），和小高层，（最高不超过18层）。

点评：从楼层这方面来看的话，奥海明月更胜一筹。

4《楼间距》

楼间距：一般我们购房时，在询问了价格、面积、层高、地段后，或许都要问一句"楼间距多少",但有多少购房者知道楼间距多少米才是合理的？

首先，开发商是不会告诉你他的楼间距不足，会影响采光、消防等。其次，估计大多数购房者不清楚楼间距的合理距离，即使知道也不清楚怎么个合理法。

1、什么是楼间距？

建筑间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离，城市规划特别是在详细规划中对建筑间距有很严格的要求。平时我们购房时谈及的楼间距是指建筑间距中的住宅间距，包括前后间距和左右间距。

2、楼间距影响哪些生活方面？

住宅楼间距关系到采光、通风、隐私、噪音和安全等五方面。

采光——如果楼间距过近，即使是南向的房子也可能出现采光不足的现象。

通风——楼间距过近，前楼往往会对后楼的正常通风造成遮挡，使后楼业主的通风需要受到影响。

隐私——试想一下，你在家里做什么事对面楼一抬眼就能看个一清二楚，拉上窗帘，又会影响正常采光，这样的房子住得舒服吗？

噪音——由于楼间距过近，在两楼之间穿行的行人、车辆的声音会清晰地传进屋内。关上窗户，又影响通风！

安全——如果楼间距过小，发生火灾时，会影响消防车通过。

奥森one：35-106米

奥海明月：60米（待确定）

点评：由于数据待确定，楼间距暂算打平

5《采光》

采光：采光是室内设计中非常重要的因素，采光良好的住宅可以节约能源，便于住宅内各功能区的布置，使人心情舒畅；反之则使人长期生活在昏暗之中，依靠人工照明，对人的身心健康十分不利。

所以，日照是一个硬条件，设计的时候要用政府认可的日照模拟软件，计算一下某一天的日照条件（一般是大寒日），武汉要求是大寒日至少有一个居室满足2小时。

按常识大家也知道，楼层越高，日照条件肯定更好，一二楼日照一般相对差一些。所以软件计算的时候也是算一层高度的日照情况。

太阳日照不止受楼间距影响，楼栋朝向也有很大的决定作用。所以有时候日照算不过，并不是加大楼间距，而是调整楼栋朝向。

人眼在良好的光照条件下才能有效地进行视觉工作，故必须创造良好的室内光环境。

在实际设计中，我们常通过在建筑中开设窗洞来实现自然采光的目的，但是我们的窗洞口不仅是为了采光，有时还需起泄爆、通风等作用。所以，我们在考虑采光的同时，需要综合地考虑其他功能，妥善地解决。

不同的工作场地对“良好”光线的要求是不一样的。在光环境的设计中，大家需要注意两个重要因素：“均质采光”和“防眩光”，故不是所有的房间都宜朝南。

各方向采光特点

南向：直射阳光，光线充裕，易产生眩光

北向：漫射阳光，光线均质，不易产生眩光

东向：直射阳光

西向：可能存在西晒问题

卧室：宜南向，避免西向

书房：宜北向

客厅：尽可能面向好的朝向（阳光或景观）

其他：厨房、卫生间、竖向交通、储藏室尽量避免占用良好朝向

奥森one： 满足国家要求

奥海明月：满足国家要求

点评：限竞房本身的因素影响，采光打平

6《室内层高》

室内层高：超过100m就是超高层建筑了，先不说规范对于各个专业各种严格，单就是要设置避难层，就够所有利益相关喝一壶的了，谁受得了那个公摊面积。

其实，如果做2.8m的层高，是可以做到35层的，只是现在行业内基本是按照2.9m层高在做，33层也只是当时3m层高留下来的习惯做法罢了。

六层以下，只有一个楼梯间，一层的公摊只有十几平米，一梯两户，每户不到十平米，而且可以做到南北通透，算是用起来最好的户型了。

七到十一层，增加一个担架电梯，多五六平米，另外增加管道井和电井，每户分摊增加五平米，又有电梯，容积率也可以大大提升，对于一些房地产不很繁荣的小地方来说，很合适。

十二层开始要设置消防电梯，但是要增加一个消防电梯前室以及对应的正压送风风井，如果还是一梯两户，每户要增加五六平米的公摊，这时候每户总的公摊就超过20平米了，对于现在卖的最好的八十九十平米的房子来说，得房率已经到了75%了。

超过十八层以后，要求每个单元要有两个楼梯间，每个楼梯间都要有前室，同时管井也会大幅增加，基本上会比十八层一下增加二十到三十平米的公摊面积，继续一梯两户那是难以想象的，一户80平米的住宅，使用面积不足40平米，得房率不到50%。所以十八层以上的住宅很少有一梯两户的了。

超过二十六层，结构要求增加，建筑含钢率大大提提升，看起来一样的户型，建造成本大大提升，开发商一般是不乐意做的。

奥森one：2.9米

奥海明月：室内净高2.9米

点评：层高奥海赢在了净高两个字上

7《阳台》

阳台：在我们购买房子的时候，大阳台是很多人所希望拥有的。并且房地产商也看中了消费者的这种心理，拼命的鼓吹阳台按一半来计算面积，让购房者觉得自己似乎占了很大的便宜。可是，阳台真的越大越好吗？今天，京城选房就要告诉你，真相可能并不是这样。

阳台可以划分为封闭式阳台、半封闭式阳台和开放式阳台，但不管是哪一种类型的阳台，其计算面积都有统一的规定。

根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

由建筑工程建筑面积的规范中可以看出，阳台的面积可不一定就是开发商赠送的，这还是要根据阳台的实际情况来看。

所以说，当开发商说要送你阳台时，其实有可能只送了你一半的面积。不管如何，开发商赠送的面积多多少少都是自己可以使用的面积，还是挺划算的。

奥森one：无(赠送飘窗)

奥海明月：据我们的了解项目部分有阳台

点评：现在的户型有阳台的少之又少，绿城·奥海明月胜出。

8《仓储间》

仓储间：北京已经明令禁止地下仓储用房改为居住房，销售人员不能以‘可居住’为噱头引导甚至帮助购房者购买及违规改造，开发商更不能直接将仓储建成住宅交付购房者。”

在最近一段时间里，像捆绑销售仓储这样的事情，在北京市场中并非孤案。

但随着相关制度及房地产市场管理的不断完善，此类捆绑销售的操盘手法明显违规，不应当被提倡，甚至应当被禁止。“

从市场角度来看，虽然部分开发商操盘盈利越来越难，但不应该采用违规手法提高利润，建议在拿地之初就对价格及后续盈利多加斟酌。”

最后，京城选房提醒广大购房者，“相关部门不会允许此类捆绑销售中的仓储部分进行住宅性质的改装，购房者切勿盲目购买。

若因销售人员误导而购买房屋，购房者可与开发商协商退房，同时可以向相关部门举报。”

奥森one：有

奥海明月：有

点评：仓储打平

9《得房率》

得房率：可用空间占建筑面积的比例，就是所谓的“得房率”。这才是我们正儿八经真正买房子的面积，一般板楼出房率在80%就是很不错的啦。

得房率指可供住户支配的面积（即套内建筑面积）与每户建筑面积（即销售面积）之比。

为了方便计算得出结果，得房率的公式通常有以下两种方式：

很多人认为得房率越高，可供自己使用的住房面积就会越大，当然就会越好，其实事实并非如此；

得房率太低不好，太高也不好，重要的是购房者要把握好一个度。

得房率过高会降低居住质量，如果得房率特别高，只能说明楼梯的宽度、公共走廊、电梯等配套不是很完善。

楼梯、电梯间、走廊等公摊面积是为了满足日常生活需要，公共活动空间也相对大了，居住的舒适感也会提升。

得房率高低是影响所购住宅的使用面积，也是衡量住宅舒适度的重要指标。

购房者在对于“得房率”数值大小进行选择时，不应该片面的一味选择高数值，当得房率超过合理的限度时，一定要注意辨别，可能是以牺牲居住品质为代价换来的。

此时购买者应该结合实际情况，进行全面的考量。

奥森one：73%-79%

奥海明月：74-82%

点评：在寸土寸金的北京高的得房率，让产品“更香”，奥海胜

10《地下车库》

地下车库：如今，车位是个大问题，尤其是在北京，关于车位，要注意什么问题呢？

小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主，有的按月出租。

据悉，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。

1.无约定的地下车位

如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义，其实不然。在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

这部分收益可以由小区业委会委托物业公司收取，收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

2.已被公摊的地下车位

很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。

这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

奥森one：2763 (比例1:1.2)全部都在地下

奥海明月：1:1.2   

点评：车位配比，两个产品打平

11《装修》

装修：现在北京也有一部分精装修房，买这种房一般只有两种人，第一种为了省事，还有一种是贷款比例可以高些。住宅装修如果交付是一大问题，很多房企已在坚持做。由于购房者对装修的了解普遍不深，开发商往往以“XXXX元的装修标准”来宣传，而对于具体的配置往往不能说个清楚，因为的确细节太多，就算说了，购房者可能也不能完全理解。

那么如何才能培养大家对一套装修房的认识，我想或许可以通过详细研究一些房企的产品，来慢慢让大家认识开发商的装修标准。

精装修的住宅要考虑其美观性、建材的质量、还有就是功能的合理性。这三个方面舍弃哪一个都不行。

普通购房者往往关注的是装修是否华丽上档次、和建材的品牌，而容易忽视居住功能。京城选房认为功能合理是最重要、最根本的。所以大家对装修房的认识，要更多地关注其功能。

不得不承认，精装修房今后是一种必然的趋势，在这个专业分工越来越细的社会里，精装修房免去购房者因装修所耗费的大量精力，也可以避免毛坯房装修过程中产生的噪音和环境污染，又可以避免房屋装修过程中对楼盘设施或多或少的破坏等等，这些得天独厚的优势让它越来越受政府的支持和消费者的欢迎。在国外发达国家就不允许销售毛坯房，只允许装修过的具有硬装标准的房子在市面上销售。

内幕：一些不良开发企业在虚增成本，变相逃税。这其实是行业里公开的秘密，今天京城选房就把这层窗户纸捅破。

一些非品牌的不良开发企业，通过成立独立的装修公司，以虚报高价材料和人工的方式来做高成本，进而减少房地产开发企业纳税的税基。不仅如此，通过某些方式这个独立的装修公司在某种程度上来说就是一个提款壳公司，其实际业务往往都是承包出去的。

奥森one：精装交付，（价格待定）

奥海明月：精装交付，（标准待定）

点评：都是精装交付，就看后期的价格和使用的品牌，暂定平手

12《智能家居系统》

智能家居系统：楼市的火爆带动了智能家居的发展，跨界合作也是必然存在的，智能家居至今在中国已经历了近10多年的发展，从人们初最初的梦想，到今天真实的走进我们的生活，经历了一个艰难的过程......

提到智能化家居，人们立刻会联想到网络。冰箱上网、洗衣机上网、电视机上网、微波炉上网...... 开发者高举智能家居大旗，宣称网络家电可以使生活达到全数字化，让人们感到轻松方便，但其实智能家居当然不止这些。 

在国内，智能家居不是一个单独的产品，也不是传统意义上的“智能小区”概念，而是基于小区的多层次家居智能化解决方案。它综合利用计算机、网络通讯、家电控制、综合布线等技术，将家庭智能控制、信息交流及消费服务、小区安防监控等家居生活有效地结合起来，在传统“智能小区”的基础上实现了向家的延伸，创造出高效、舒适、安全、便捷的个性化住宅空间。

智能家居作为一个新生产业，处于一个导入期与成长期的临界点，市场消费观念还未形成，但随着智能家居市场推广普及的进一步落实，培育起消费者的使用习惯，智能家居市场的消费潜力必然是巨大的，产业前景光明。

正因为如此，国内优秀的智能家居生产企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究，一大批国内优秀的智能家居品牌迅速崛起，逐渐成为智能家居产业中的翘楚！　智能家居至今在中国已经历了近12年的发展，从人们最初的梦想，到今天真实的走进我们的生活，经历了一个艰难的过程。

奥森one：有(华为科智住宅)

奥海明月：未定

点评：谁的口碑好，产品多，涉及的城市更广

13《厨房》

厨房：厨房虽小，却装着天下美食，在家里，不管是谁主厨，一个好的厨房绝对能让整个烹饪过程高效节能。

很多人，进厨房时元气满满，洗菜，切菜，炒菜，颠勺，刷锅，清理台面……一套整下来累的不行，好菜在桌上也没兴致吃饭了。

厨房一直是家庭的重点，不仅是因为面积小花钱多，同时，厨房使用频率高，如何才能装修出一个实用的厨房，可是有很多讲究和细节的。

关于厨房的细节设计，那真的能总结一箩筐，如果谁把所有设计都做到了，那厨房绝对是实用等级一等一了，能做到几条就能领先90%的厨房。

1.上柜应该做到顶，不要留着积灰，给打扫增加压力，觉得柜子太高浪费，和吊顶之间的空隙也可以封石膏线。

2.台面上插座留充足，厨房小家电还是比较多的，事先考虑好常用的电器，有一些插座可以选择带开关的，比如电饭煲，这样不用每次都插拔插座。

3.吊顶可以装上凉霸（集成吊顶电风扇），或者装空调，夏天烧菜不用汗流雨下。

4.深色台面比白色的更耐脏，虽然白色的更百搭，但白色的容易渗污，特别是铁器之类的放台面上受潮容易留下锈迹。

5.台面前后做好挡水设计，靠墙可以做挡水条，靠外可以在底下拉止水槽。

6.水槽可以考虑做成台下盆或者台中盆嵌入式，打扫台面更轻松。

奥森one：明厨

奥海明月：带窗户 

点评：明厨已是当前新房的标配，这项打平

14《门窗》

门窗：在装新房中门窗的选择很重要，一个房子要住几十年，遮风挡雨全靠窗户，选的不好日后就有可能漏水、生锈、变型，维修起来很麻烦。

门窗主要用材一般包括三个方面：塑钢型材、玻璃、五金件，业主在选购产品时，往往比较注重塑钢型材和玻璃的厚薄，而对五金件的要求却不是很高，这是不全面的。

而钢化玻璃较普通玻璃要好，如果对门窗安全性和耐久性能考虑，不锈钢材质的五金配件要比铝质配件好，而滑轮最好选择采用POM材质的产品，因为此类产品有更高的强度和耐磨性，使用过程中顺畅，不易坏。要知道，门窗损坏通常是从门窗配件开始的哟!

奥森one：三层玻璃，带飘窗

奥海明月：三层玻璃  部分带飘窗

点评：飘窗是增加空间的一种手段，有的项目飘窗还会赠送，这项奥森one胜

15《隔音》

隔音：“年纪越大，睡眠越差。”其实睡眠不光和年纪有关，跟环境也有很大关系，就像很多住宅楼都不隔音，人年纪大了，稍微有点动静就睡不着了。那该如何避免噪音的干扰呢？跟飞墨君一起来看看吧！

现在大多数的住宅楼，都是框架式现浇楼板，楼板薄不说，隔音效果还很差。如果想要做到完全静音，光靠房顶隔音肯定是不行的。还需要做其他的隔音措施。

对于楼板隔音，安装隔音窗效果是很显著的，起码能降低20—30分贝。但是要选择密封性好的隔音窗。安装方法就不再详细说明了。

奥森one：是

奥海明月：隔音

点评：都是有隔音的功效，这项打平

16《户型》

户型：尽管市场竞争如此激烈的情况下，仍有少部分的开发商不走寻常路，坚持保留了“前辈们”的奇葩设计。

在北京已经如此高的房价压力下，购房者们对这些还有“糟户型”的存在真的很难理解。

而这些有着“奇葩户型”的项目，则多位于地段较好的环线内部，这种“神地段+糟户型”的设计极为普遍。

近两年来北京的新房市场竞争异常激烈，为了能在诸多项目中寻求到属于自己的取胜之匙，各大房企不断提高自己的产品力，对户型产品进行迭代升级。

所以大家拿到户型图的时候，一定要好好研究，如果户型图研究的不够透彻，是很容易错过一些非常有“潜力”的户型！除了承重墙是绝对不能动的以外，大家看到的所有隔断和墙体，都是可以通过后期重新排列组合的。

看户型图一定要注意标注的“长、宽、高”等数据信息，在购房前让心里有个预期大小，避免后续拿到房，发生与期待不一样的情况。

奥森one：58㎡一居，72㎡有南向的2居 还有东西向的mini三居，分别为两梯四户或六户；

还有当下热门的89平三面宽（这个户型还未曝光并不确定）配了4个飘窗，89平三居至少有5个户型，目前只曝光了3种，89㎡三居一梯两户、两梯六户均有；

125平米四居两卫一梯两户，138㎡四居三卫两梯两户，特别是138平，竟然做了两个南向卧室套房出来。

奥海明月：50平东西向、南向一居明厨明卫，66平的东西向两居，72平的东南或西南向两居，89平的两面宽的三居两卫，差别是边户多一个带窗户的明卫，120平米左右三居， 140平米左右四居室 ；小面积还将会做成普宅，首套首付约130万起，二套首付约220万起。

点评：从还未最终确定的户型来看，奥森one略胜

17《物业》

物业：很多购房者在买房的时候，除了关注价格、地段、配套、品牌外，也开始关注小区物业这类关系居住品质的因素。

不过，面对琳琅满目的物业品牌，购房者应该如何甄别呢？

想想现在我们在买房的时候，如果是期房，必然要问，小区以后是哪家物业公司，收费怎样；

如果是现房，则一定要在小区内走走看看，了解下物业的情况。毕竟，选房子的过程就是一个选择生活方式的过程。

京城选房认为，对于业主而言，评判一家物业单位的水平如何，主要有环境、治安、协调、经营四个方面，下面我们就一起一条一条理一理，好的物业应该是什么样子。

第一，环境方面，好的物业会将小区内的环境打理的井井有条，不仅是卫生状况良好，能够及时进行清扫，同时还会对小区内的园林进行维护，对花木进行修剪，将整个小区的环境打理的像一个“家”的样子。而差的物业，京城选房见过的情况有：卫生清扫不及时，不到位，草坪都快秃了也无人处理，需要修剪的花木也处于“野蛮生长”的状态。

第二，治安方面，好的物业会将小区的治安维护好，对进入小区的人员进行身份核实，严格落实小区门禁制度，访客登记制度，安全巡视制度等；同时能够精准掌握小区内的住户信息，确保小区里不会出现闲杂人等，不给“窃∙格瓦拉”们可乘之机。而差的物业，形同虚设，进出自由，也是让业主们的安全感大打折扣。

第三，协调方面，优秀的物业，必然是能够很好协调各方关系，比如业主之间一些家长里短的小矛盾（比如谁家动静大扰民啦，谁又占了谁的车位啦），小区与其他小区的关系协调。这样的协调沟通能够真正营造出和谐的居住环境，家和万事兴，都是先人们的智慧结晶。差的物业，遇到问题，经常是“推”“拖”二字炉火纯青，不仅处理不了日常出现的一些矛盾，还会制造自己和业主之间的矛盾。

第四，经营方面，好的物业不仅是“收物业费干活”，还能够通过小区内广告，电梯内广告等等的方式对小区进行经营，用经营收入来补贴小区内维护的各项开支，甚至还有费用来组织一些业主活动，来增进邻里关系，让大家更像家人。差的物业，这些就别想了，毕竟，必答题做着都费劲，附加题就没法有太大指望了。

奥森one：首开万科物业公司

奥海明月：项目的物业是绿城物业；绿城物业是整个物业行业内的标杆，连续11年获得业主服务满意度第一！

点评：绿城物业一直是绿城引以为傲的部分，小编对绿城的物业也很看好，这项奥海胜

18《生态环境》

生态环境：关于生态环境已经深入到生活的各个方面，随着人们对生态环境的日益重视，购房者对于居住环境的要求也越来越高，优美、雅静、便捷、舒适的居住环境直接影响到居住者的生理、心理以及精神生活。推窗即绿荫、开门有红花已成为现如今最基本的居住需求。

在大多数购房者置业倾向发生改变的同时，房产开发商们也更多地考虑到小区自身及周边的生态绿化配套等诸多方面，在项目规划开发过程中商愈加注重绿色元素。

奥森one：

周边的生态环境有：东小口城市休闲公园，东小口森林公园，奥林匹克森林公园，太平郊野公园，清河湾高尔夫俱乐部，贺新公园..  

奥海明月：

1，绿城的北区打造院落式园林，体验老北京院落景观园林文化。

2，周边的生态环境有：东小口城市休闲公园，东小口森林公园，奥林匹克森林公园，太平郊野公园，清河湾高尔夫俱乐部，贺新公园..

点评：两个项目周边生态环境几乎同等，但东小口森林公园，就在奥森one南侧一路之隔的位置，所以，在这天然生态环境这块呀，还是奥森one更占优势；绿城在自身的园林景观打造上有独特的见解，奥森one的园林规划还未最终公布，综合两项来看，暂定奥森one胜

19《交通》

交通：作为生活在城市的人群来讲，购买新房成了一生的首要大事。买房不仅是户型、位置、环境等内在因素唱主角，交通出行也是一个很重要的因素。

是对于年轻的上班族来说，对于交通的依赖就更高了。但是我们应该如何判断一个项目的交通配套好不好呢？很简单，看看下面几个方面就可以了。

地理位置是否便利？

小区的位置极大程度上决定着它的交通——附近有没有高架桥、高速公路？有哪些公交线路经过？公交站点在哪？有什么地铁线路穿过？最近的地铁换线站在哪？……这些都是小区位置带来的交通考量问题。

到交通站点花费多少时间？

交通设施主要指的是公交站点、地铁站等。而从家到这些站点实际所花费的时间，才真正意义上决定了这些交通对你而言是否真实存在。

出行选择是否多样？

公交、地铁、自驾车……出行方式的选择多样性可以使我们不会过分依赖某一种交通方式。比如下雨和堵车时我们可以选择地铁，去比较近的地方我们可以乘公交或者自己开车。

奥森one：

轨道交通：13号线:建材城东路站距离项目东侧500米，预计2024年开通；奥海明月的北侧2公里的霍营站可以换成13号线与8号线，东侧3公里的立水桥站可以换成13号线与5号线，

自驾交通：项目周边的自驾出行简单概括就是三横四纵立体式交通；

三横分别为：北清路、建材城东路、北五环，三条道路贯穿北京东西，可以到达长安街以北的各大商圈；

四纵分别是京藏高速、黑泉路、安立路以及京承高速；京承距离项目8公里，京藏高速距离项目5公里，俩条是进出北京的必经之路，不论进城还是出城都非常方便，安立路距离项目2.3公里。

奥海明月：

轨道交通：13号线:建材城东路站距离项目东侧500米，预计2024年开通；奥海明月的北侧2公里的霍营站可以换成13号线与8号线，东侧3公里的立水桥站可以换成13号线与5号线，

自驾交通：项目周边的自驾出行简单概括就是三横四纵立体式交通；

三横分别为：北清路、建材城东路、北五环，三条道路贯穿北京东西，可以到达长安街以北的各大商圈；

四纵分别是京藏高速、黑泉路、安立路以及京承高速；京承距离项目8公里，京藏高速距离项目5公里，俩条是进出北京的必经之路，不论进城还是出城都非常方便，安立路距离项目2.3公里；

点评：两个项目挨着，在交通上打平手

20《教育》

教育：为什么人们都想要买学区房？学区房比其他类别的房源都有哪些优势？

优势1：相对优质的教育资源

学区房又被称为教育地产，是房地产衍生品的一种，这类地产周边学校较多或者学校质量较优。由于优质的教学资源能给孩子一个比较优良的学习氛围，有助于提升学习成绩，因此多数家长总会把目光集中在这类地产上。

优势2：交通安全区域配套设施完善

每个在校学生都是祖国的花朵，是未来的栋梁人才，因此学校周边的安全一直都是政府关注的重点，京城选房去过不少楼盘周边的学校看过，基本每所学校都配备有治安岗或者附近就是派出所，校门外设置红绿灯和人行道，保证学生上下学的安全。

优势3：优质教育房产保值升值空间大

现在购买学区房对购房者来说不仅仅是为了自家子女的上学方便，当自己的孩子还未到学龄或者学业已成即将上高中或者大学的时候，学区房就成了一些业主的投资手段，因为学校一般来讲是很少迁移校址的，所以学区房（教育地产）的价值总是要比其他类型的房源产品要高，因此出租或者转手都是非常方便和快速的。

奥森one：小区西北角有12班的幼儿园，附近东小口小学，中滩中学，清华附小……

奥海明月：项目附近规划3所幼儿园，2所小学，1所中

点评：现在北京的学校都采取派位制，两个项目又是邻居，在学校这一项打平

21《生活》

生活：当今社会，在匆忙喧嚣的城市里，人们对于住房条件的诉求已发生了质的改变，已不再单纯追求“居者有其屋”。

高品质的生活，离不开完善的生活配套。不仅要考虑户型、规模、交通、教育等配套，完善的商业配套也成为人们衡量品质生活的标准之一，唯有如诗山水、如画风景与似锦繁华皆得，才是宜居佳处。

的确如此，每个区域的崛起都离不开商业的发展，而每座城市的佼佼者，也都习惯与醇熟商业为伍。商业的体验必须是深刻的，并且要融入和丰富生活的方方面面，如此，商业与生活才能相互成就。

奥森one：

1，项目的东入户大门口设计有酒店式会客厅，3号楼至4号楼之间设计有下沉式的商业，共有3880㎡；

2，周边的商业有华润万象汇三期（未来规划建面13万平米，地上七层，地下4层的大型购物中心，距离项目约1.1KM）；

现有商业购物中心有龙旗购物中心（约2.8KM），悦茂购物中心（约2.3KM），还有北部片区最大的购物中心龙德购物中心（约3KM）

奥海明月：

1，在项目的南北区之间，开发商会打造5G明月时尚街区，同时，也分为地上和地下，有社区卫生所、老年活动中心、500平便利生活超市、咖啡厅....

2，华润万象汇三期（未来规划建面13万平米，地上七层，地下4层的大型购物中心，距离项目约1.1KM）；

现有商业购物中心有龙旗购物中心（约2.8KM），悦茂购物中心（约2.3KM），还有北部片区最大的购物中心龙德购物中心（约3KM）

点评：两家商业配套属于共享一方资源；唯一，不同的是两家各自配建的商业，各有千秋，不分伯仲。

22《区域》

区域：判断房子买的对不对，好不好，市场只有一个标准，看谁房价涨的快。自住的舒不舒服，大家不知道，但是板块值不值钱，有目共睹。

每个人的喜好标准都不一样，有人喜欢学区，有人喜欢环境，有人喜欢繁华方便，众口难调，每个人都站在自己的立场上去质疑别人选择，唯有楼盘的涨幅是客观的。

有因必有果，您的决策，多年以后，会清清楚楚明明白白地在房价中体现回来。

奥森one：

东小口区域，南临奥森，西联海淀，东联望京，北接未来科学城，又位于中轴线的重点规划线上，是北部上风上水的位置；所处区域涉及到奥森版块，奥森版块知名度大，关注度高，又位于中轴线延长线上。

奥海明月：

东小口区域，南临奥森，西联海淀，东联望京，北接未来科学城，又位于中轴线的重点规划线上，是北部上风上水的位置；所处区域涉及到奥森版块，奥森版块知名度大，关注度高，又位于中轴线延长线上。

点评：两个项目都属于昌平东小口区域，这项打平

23《医疗》

医疗：近年来我国老龄人口比例呈逐年上升趋势。根据联合国的统计标准，如果一个国家60岁以上老年人口达到总人口数的10%或者65岁以上老年人口占人口总数的7%以上,那么这个国家就已经属于人口老龄化国家。

按照这个标准，中国已进入老龄化社会。人口老龄化浪潮下，绝大部分购房者在选择居所时，更加注重周边的医疗资源配套，如果项目周边有较为优势的医疗资源，必将受到广大购房者的青睐！

此外，对于家长而言，孩子的健康成长需要全方位的保障，医疗条件作为健康保障备受家长关注，购房选择的既是未来生活的主场，也是生命与健康的安全保障！

奥森one：京都儿童医院，中西医结合医院，积水潭医院回龙观院区，北京安达医院，北京清华长庚医院，航空总医院，中日友好医院西区。

奥海明月：

1,在项目的南北区之间，开发商会打造5G明月时尚街区，同时，也分为地上和地下，有社区卫生所、老年活动中心.

2,京都儿童医院，中西医结合医院，积水潭医院回龙观院区，北京安达医院，北京清华长庚医院，航空总医院，中日友好医院西区。

点评：区域的医疗，两个项目共享，但绿城打造的社区医院，在日常能更好的服务业主，这一项奥海胜

24《综合点评》

红脸：

1，两家都是行业的知名开发商，彼此的项目体量近37万平米，输出4000套左右的房源，大部分均为刚需产品，想要完全消化掉，这两个楼盘将吸收，今年整个北京的刚需客群的百分之40之多。

2，现在是市场上一些位置较好，产品较好的产品几乎已经售罄，目前市场上的存量限竞房主要集中在位置较远或产品力较差的项目上。好位置，好产品的项目（奥森one、绿城·奥海明月）将会越来越抢手。

3，奥森one南侧7公里内全是绿色景观

4，奥森one离奥森公园更近

5，绿城·奥海明月挨地铁更近

6，绿城·奥海明月的物业更胜一筹

7，小区配建的商业街方面，从现阶段了解来看的话，我更喜欢绿城的商业街。

黑脸：

1，东小口是典型的城乡结合部地区，辖区内既有天通苑、回龙观东区等超大型居住区，还有16个相对落后的农村。

2，奥森one南侧60米有高压线

3，绿城·奥海明月的地块是由两块地拼接起来的，

综合点评：两个项目都紧邻北五环，毗邻奥运村，位于昌平的最南端，与海淀、朝阳俩区接壤，共享三区的配套以及优势。

奥森one和绿城·奥海明月这两个项目，对越来越多的购房人产生了吸引力；因为这里清新自然的空气，最适合健身锻炼的环境，以及定期与家人娱乐休闲的场地，这都是大家深深向往和喜爱的。

京城选房将以多维度的对比，客观语言阐述，我们对楼盘的观点和认知，仅供丞粉们参考，想看更多的楼评，请留言我们，我们会第一时间为大家做出更优质的内容。

最新消息，敬请期待....

1，奥森one：下周样板间开放，预计8月排号登记，9月份开盘选房；

2，奥海明月：户型图已公布，但还未最终定版，临售做了89㎡样板间，预计7月底开放，据说未来在正式售楼处还会做一个138㎡样板间。

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