住宅市场在跑,写字楼在追,但空置率还是高居不下!原因可能是?

在“715”新政出来之前，深圳的楼住宅市场市火得让人焦虑。

尤其是二手房市场，仅仅6月份就破了万，是四年来首次单月成交量破万。上次“破万套”还是2016年3月份，彼时是近10年来深圳楼市最火爆的时期。新房市场上，“万人摇号”、“日光盘”、“喝茶费”、“更名费”各种乱象重现江湖，整个住宅市场确实火得“没眼看了”。

有中原的最新数据显示，今年5月份深圳投资客占比为35.62%，投资比例明显高于全国大多数的城市。此次“715”新政对炒房投机行为进行严厉打击后，房票变得更少，投资性的购房需求将大幅萎缩，高烧的深圳住宅市场或许进入冷静期。

相比住宅市场的供求紧张，深圳写字楼市场则另一番景象：多家机构数据显示，深圳写字楼空置率已达到25%以上，为历史最高水平。优质购物中心的空置率已上升至6.6%。租金也连续下跌，连续跌了7个季度。

7月4日，万科集团董事会秘书兼高级副总裁谭华杰在参加一场座谈会时，谈到写字楼的空置及租金环比下降的情况时表示：深圳未来三年新增写字楼供应量可以满足未来25年的需求。

数据显示在回暖

第一太平戴维斯最新的深圳甲级写字楼数据显示，2020年第二季度，深圳企业已步入全面复工复产的状态。受新冠肺炎疫情影响，目前已知第一季度的深圳地区生产总值和第三产业增加值分别录得同比下降6.6%和1.8%，其中后者降幅较全国水平低3.4个百分点，昭示着深圳第三产业具备一定韧性。

同期，甲级写字楼项目入市步伐回速，增量市场继续扩张。第二季度深圳新增供应量共计约43万平方米。截至季末，市场总存量环比上升5.8%，至781.2万平方米。随着经济活动复苏，受此前停工停产影响而滞后的需求开始集中释放，需求主要源自于TMT及金融类企业，多例大宗租赁成交于季内发生。第二季度，深圳净吸纳量环比大幅回升11.7倍，至17.1万平方米，上半年合计净吸纳量已超过去年同期水平。

仲量联行的最新写字楼报告也显示，虽然大部分企业对短期业绩增长持谨慎态度，且中小企业缩减办公面积甚至退租的现象仍有发生，但处于低位的市场租金为受疫情影响较小的企业提供了更多升级和搬迁的机会，二季度市场问询量和成交量均有回升。

抗风险能力较强的头部企业，尤其是互联网科技巨头，迎来了新的增长机遇，企业的业务增长支持强劲的扩张和搬迁需求，大面积租赁交易较去年有所上升。值得一提的是，来自新经济总部企业的整合需求也成为当下市场的一个亮点。

金融机构对甲级办公楼的需求仍较稳健，疫情的爆发甚至加速了不少大型金融机构的升级换代，开始将其理财部门和金融科技部门设为独立法人主体，因此扩张及新设立需求活跃。

不仅如此，由于金融开放政策的进一步落实，外资金融机构在深设立独立法人企业的趋势逐渐显现。因此，租赁市场活跃度逐步回暖，深圳甲级办公楼二季度净吸纳量录得与去年同期水平相当，上半年共约18万平方米。

供应过量 空置率可能增加

深圳部分在建项目交付时间推迟，甲级供应入市放缓，上半年只有四座甲级办公楼竣工，为市场新增约32万平方米供应。由于供应压力暂时有所缓解，二季度深圳空置率相对一季度基本不变，仍保持在约26%的水平。

从第一太平戴维斯统计的数据来看，尽管深圳甲级写字楼需求显著回升，但供应节奏同步加快且供应量已恢复至疫情前所预期。因此，过量供应仍是市场最大隐忧，平均空置率环比上升1.9个百分点，至28.1%。业主继续推行各类优惠举措以促市场去化，深圳平均租金跌破200元关口——录得人民币每平方米每月193.5元，创下自2013年末起至今的新低值，租金指数环比下降3.1%。深圳租金及资本值齐跌，且后者跌幅略大于前者，投资收益率呈扩大趋势，为促进交易达成提供了充分条件。

写字楼租金继续承压，但租金跌幅在二季度收窄。在高空置压力下，业主继续下调租金以加速去化，其中以新供应压力最大的南山区跌幅最为显著。甲级办公楼租金下行，吸引了不少来自非甲级办公楼租客的入驻，成本集约型升级渐成租赁市场主流。

虽然上半年甲级供应入市放缓，但今年下半年仍有多栋甲级办公楼扎堆竣工，总计约90万平方米供应。尽管深圳市场租赁活跃度逐渐回暖，但大量新增供应仍将进一步推高全市空置率。供过于求的市场现状仍将持续， 预计租金仍会出现一定幅度的下降。

而第一太平戴维斯也认为，2020年，尽管部分项目工程进度因疫情而有所延误，但深圳总体市场复工效率甚高，预计年内仍将迎来供应高峰——合计约139.0万平方米新增甲级写字楼面积或于年内交付。截至目前，预计有合计约83.4万平方米的新增项目于下半年陆续交付入市，供过于求的现象料将延续。

金融科技主导需求

仲量联行认为，疫情仍将为全球经济带来较多不确定性，但鉴于中国对疫情防控的出色表现，预计国内经济继续快速修复，深圳办公楼租赁市场需求也将进一步转好。

科技巨头仍将保持稳健的扩张需求，业务受影响较小的企业也将抓住租金下调的机会升级办公空间。此外，深圳市各大传统基建项目的稳步落地将支撑来自大型建筑工程企业稳定的租赁需求，随着新基建项目的落实推进，预计在长期也将刺激来自相关产业链上下游企业的办公楼租赁需求。

第一太平戴维斯也认为，TMT行业预计继续是需求增长的主要贡献者，尤其是行业中的龙头企业。此外，金融业由于迎来新的大湾区利好政策，有望逐渐衍生新的租赁需求，但预计全市平均空置率仍将受新增供应影响而结构性上升。

深圳即将迎来经济特区建立40周年，加之大湾区建设的推进，深圳的城市发展预计或获得更充沛的政策支持，将继续支撑投资市场热度不减。

来源： 证券时报

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