“深八条”炸雷:放弃幻想,好好卖房

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-15 15:22

尽管严厉程度多少有点超出预料，但是深圳市政府多个部门联合出台的楼市调控政策（以下简称“深八条”），应该是在预料之中。其实，如果不是因为要协调多个部门会签，流程漫长，出台时间会更快。

从市场波动到政策研究再到出台，“深八条”给全国的房地产行业和市场主体提供了两个非常重要的、不容忽视的信号：

1、政策口径、货币流动性充沛给房地产带来的红利，请房地产行业放弃不切实际的幻想，政策口径不可能放松，政策底线不可能突破，而货币流动性给房地产带来的“红利”，则是有限的。

2、必须从政治高度、全局高度看待和理解房地产市场的问题。攸克君再强调一遍，“政治高度”、“全局高度”。

深圳楼市在全国房地产市场中，一直是个比较特殊的存在。近10年来，几乎每一次房地产市场的周期性波动，在开场阶段，都有深圳的身影。因此，深圳、杭州这样的城市，一度在理解房地产市场周期时，被看作是先行指标的城市。当然，这其中有其远离北方政治中心的缘故，也有南国市场经济意识浓厚，市场交投敏锐的因素。

正因如此，深圳自春节以来房地产市场的各种波动，各方表现得都高度敏感：金融监管部门迅速内查是否有资金违规流入楼市，地方政府迅速清理整顿市场秩序，购房人担心新一轮房价上涨而自己不能及时上船，开发商则欣喜看到市场窗口开启、但又担心市场过热招致政策加码。总之，市场主体各方在深圳楼市中，心态各异，利益交织，十分微妙。

“深八条”调控新政的出台，攸克君有必要提供一个必要而且很重要的背景，这就是今年是深圳特区设立40周年。深圳的很多朋友都说，届时深圳市将有一系列的纪念活动，而且，很有可能有更高级别的纪念活动，这一点，是看待当前深圳楼市走势非常重要的一个注脚。如果诸君愿意从“政治高度”、“全局高度”去理解这个背景，相信你能听懂攸克君说的是什么意思。

因此，在深圳以及广东，乃至全国，都在总结、纪念、学习、深圳特区40年来的经验，展望未来深圳乃至全中国深化改革的前景时，深圳楼市却表现出房价高涨、市场投资浓厚的氛围，毫无疑问这是十分不合时宜的：

1、那可能是对深圳“创新”、“研发”等为特色的城市产业功能定位的挑衅

2、那可能是对国家近年来倡导的金融支持实体经济发展的大政方针的挑衅

3、如果波动不能得到有效控制，加剧某种潜在的投资投机氛围，那甚至可能被视为对“房住不炒”的挑衅

这样的“政治后果”，毫无疑问是深圳这座“创新之城”所无法承受的。

因此，当我们看到“深八条”调控新政中，以“离婚三年内买房仍按家庭套数认定”、“获得本地户籍后仍须连续缴纳36个月社保才能获得购房资格”为代表的，力度从严的调控政策，也就不会感到意外了。深圳户籍5年、社保2年都没有购房资格，必须同时满足户籍3年加社保3年的要求。深圳清楚，无论从自身城市发展的产业定位，还是从政治角度考量，此时此刻，深圳不能成为一座“房地产之城”，因此，尽早、从严出手进行控制，削减市场波动，保持房地产市场的稳定，对市场各方的长远发展，都有好处。

深圳作为特区，从来都不是深圳的深圳，也不仅仅是广东的深圳，而是全国的深圳，这一点，攸克君始终深信不疑，因此，深圳楼市的动向，对于全国房地产行业和市场而言，都有信号意义，攸克君有几句箴言，奉劝诸位好友：

一、请放弃经济形势不好，货币环境宽松，最终大水漫灌到房地产，进而获利的想法。时代已经变了，以前是这样，并不能代表现在是这样，更不能代表未来是这样。攸克君反复重申的“政治高度”、“全局高度”，就是提醒诸位，不要再用历史上的经验就判断问题和走势，因为，形成那些历史经验的基础，都已经变化了。

二、监管层的监管手段技术水平在不断提升，以前做不到的事情，现在可以做到，以前认为“既要”、“又要”是不能实现的事情，现在也并不是完全不能实现。比如，既要保持充沛的货币流动性，又要避免资产市场大水漫灌，避免资金违规流入楼市、股市，进而产生风险，以前是很难做到的事，现在，监管层的技术手段和监管水平已经大为提升，也许就可以做到。再回到“政治高度”这个层面上来，举一个例子，在对中信银行原行长涉嫌违法违规问题的通报中，有一项就是违规为房地产企业提供贷款。这对银行、金融机构从业人员是个巨大威慑的警示。

三、“房住不炒”是一个底线，不容突破，也不容讨论。从“深八条”调控新政的情况看，“不炒”的衡量标准，已经不是实际发生的行为，而是“前提”到了，是否有可能形成“房地产市场投资、投机氛围”的环节，换句话说，只要有苗头，都要“露头就打”，把局面控制在初始阶段。

四、攸克君在昨天的文章中已经说了（银保监一再发出警告，你慌不慌），对资金流的监管，将成为日后一段时间监管层发力的重点。深圳此轮市场波动的起点，更大程度上是由于纾困中小企业经营的“经营贷”用途问题，楼市的本质，仍然是金融资源的流动问题。

因此，我们再次提醒地产界朋友，不能无视主管部门发出的信号，再对市场抱着超越现实的幻想，而应务实看待市场和自身的前途与命运。

当然，这不是说要混吃等死，而恰恰是要更务实地主动作为，攸克君觉得，至少应该有以下几点可以注意：

1、作为销售说辞，和客户讲讲流动性与房价的关系，论一论资产配置的必要性，甚至谈一谈宏观经济的走势与房地产可能获得红利是当然是可以的，但是，不要让自己真的相信这一点，更不要让这些影响到战略层面的决策，或者策略的实施。

2、合理定价，合理规制运营节奏。经历过几轮小周期的开发商，一看市场转好，就会触发不少人当年资产价格快速上涨的美好回忆，多数有着“惜售”的基因，但是，现在时过境迁，历史早已不负当下，那些回忆可以忘掉了。

3、窗口一旦出现，该去化就去化，暂时看眼前，而不是动不动就看未来。活下去最重要。毕竟，一个窗口能存在多久，都是不确定的。

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