率全省之先 温州“全程监控”工业项目建设用地

土地要素，是发展工业经济的重要保障，涉及企业切身利益。如何让有限的工业用地得到高效利用，考验着地方政府的智慧。对温州而言，用好工业用地，事关新时代“两个健康”先行区的创建。

近日，我市发布《关于进一步加强工业用地高质量利用全周期管理的若干意见》(以下简称“意见”)，以空前的强有力举措，对工业项目采取“全程监控”，力促工业经济持续高质量发展。

率全省之先实施工业区块线保护管理

工业用地的规模总量、供给方式、项目管理，直接关系工业经济的高质量发展。早在2012年，我市就开展过破难攻坚七大行动，其中之一就是土地开发提速专项行动，主要是深入推进转而未供、供而未用、用而未尽土地清理工作。

市经信局有关人士表示，近年来我市工业用地被挤占的现象仍时有发生，部分地区工业用地总量、规模和占比总体呈下降趋势，不利于工业经济做大做强。

另一方面，个别工业项目因监管主体不明确，处置办法不清晰，项目投资强度、亩均税收等执行情况亟待加强。而从全市范围来看，一些经济产出效益较低的老旧工业区，也急需新出台的灵活政策加以盘活。

市自然资源和规划局有关人士表示，针对此前低效用地整治工作的缺陷，此次发布的意见强调的是刚性管理、全周期管理。

在国内，目前对工业用地普遍实行的是“全生命周期”管理，即从土地招拍挂到项目开工，再到项目建设、竣工验收、投产，以及达产验收，甚至是最后的项目退出，每个阶段监管到位，不留死角。

“从土地规划，到土地出让、批后监管，再到转让市场，全部四个阶段，这份意见都有创新性的政策加以监管。”市资规局该人士表示。

在用地规划上，意见借鉴耕地占补平衡的做法，也给全市工业用地戴上了“紧箍咒”。根据意见，我市率全省之先，实施工业区块线保护管理。

所谓实施工业区块线保护管理，就是统筹制定工业区块线,实施分级保护、闭环管理，并明确减少一级工业区块线面积的，须严格执行“占一补一”政策，实现县域或市域范围内占补平衡。同时，探索制定工业用地指标跨区域交易(或置换)办法，促进市域内工业用地资源合理流动。

创新工业用地出让竞价制度招引好项目

在土地出让上，意见大胆尝试，创新并完善工业用地供给制度。

首先是创新工业用地弹性年期出让制度。考虑到产业周期和企业生命周期等因素，新增一般工业项目类出让年限原则上不超过20年，其出让起始价可按照出让年期与工业用地可出让最高年期的比值作为年期修正系数予以修正确定。

当然，出让年限的制定并不绝对。对于重大产业项目、战略性新兴产业项目，其土地出让年期可灵活掌握，但最高不超过50年。同时，鼓励以先租后让的方式供地。

其次，是创新工业用地出让竞价制度，即在新增工业用地出让中，推行以承诺亩均税收作为竞价标的制度。这一创新制度，在温州也是史无前例。业内人士认为，此举旨在充分发挥市场在资源配置中的作用，力求招引产出效益高的好项目。

根据该项规定，今后在工业用地招拍挂前，将设定产业导向、亩均税收底线和封顶地价，先竞投土地价格，当竞价达到封顶地价时(上浮最高不超过起拍地价20%)，则竞投项目达产后一定期限(一般为5年)承诺亩均税收，最高出价者为中标单位。

同样的，重大产业项目、战略性新兴产业项目、高成长型项目可采用“一事一议”方式供地。

成功竞得土地的项目也不能再“任性”。意见对根据工业项目的规模，对合同约定开工期和建设周期作了相应的明确，从源头上倒逼项目加快建设进度，加快投产达产。

好钢用在刀刃上。好的工业用地也必须用在好项目上。为此，意见在推动工业用地去杠杆上也做了相应补充，即土地出让时，在土地出让合同中约定：新增工业用地达产验收通过前，抵押价格不得高于本地块出让价格；达产验收通过后，抵押价格不得高于标定地价。

创新土地利用阶段性绩效评估，提高工业项目管理效率

在批后监管上，意见提出强化工业项目履约监管，开展工业项目土地利用定期绩效评价等监管措施。

所谓创新提出土地利用阶段性绩效评估，即由县(市、区)政府(产业集聚区管委会)自行组织或通过政府购买服务方式，委托第三方机构，分别在达产阶段(达产评估)、达产后每5年(过程评估)、出让年期到期前1年(到期评估)等阶段对工业项目进行绩效评估。评估结果可作为企业评优、土地使用权续期等管理服务参考依据。

意见明确，新增工业项目由企业与产业平台(镇街)签订项目投资合同，由属地经信部门牵头负责工业项目达产验收和项目监管。项目投资合同应明确达产验收办法、违约责任和处置办法，通过实施收取违约金、政府回收用地、列入信用惩戒等违约处置，强化工业项目管理。如工业项目达产验收时产值不足项目投资合同约定的50%或税收不足约定的30%时，可按照约定终止土地出让合同，土地使用权按原出让价格由属地政府(园区管委会)或产业集聚区管委会收购。

那么，对未能如约兑现固定资产投资强度、容积率承诺、单位能耗指标承诺或单位排放指标承诺的项目，该如何处置？意见也做出了较为严苛的规定，并首次将市审计局、市税务局等纳入牵头单位，落实处置主体。

在转让市场方面，意见创新提出允许引入市场主体加快老旧工业区整片开发建设，盘活低效存量工业用地。

此外，意见明确了对“用而未尽”等低效工业项目、“非工业用途”项目分类处置办法，也给出必要的限制条件，明确政府优先收购的责任和义务。特别是针对工业用地二级市场存在的问题，意见明确了“投资强度、亩均税收指标未达约定标准要求”“达产期之前转让”“转让方在上年的‘亩均论英雄’综合评价中定为C、D类企业”等情形的项目，属地政府必须优先收购。

来源：温州日报瓯网

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