一场精彩的“圈内盛会” 锐理数据解读2020年上半年昆明楼市

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-11 12:16

从2015年开始，锐理数据就为昆明房地产市场带来了精彩、有深度、有干货的楼市半年报、年报，让业内人士受益匪浅，收获颇丰。

此次发布会上，昆明锐理数据总经理梁彩霞从上半年的热点事件、市场宏观环境、土地市场、住宅市场、商办市场等几大维度全面解读了《2020上半年昆明房地产市场研究报告》，并对昆明未来市场行情进行了剖析和预判。现场来宾认真聆听，意犹未尽。

2020年上半年楼市热点

2020年上半年的楼市，首先可以说是色彩十足。多地政策一日游被指干扰市场，地方政府被约谈；纵使疫情之下，千万豪宅频被“抢”；各大房企开辟多条网上销售渠道，无理由退房、全民营销、差价补偿、明星带货等销售措施，纷纷登场；就连昆明，土地市场在疫情之下也十分精彩，房企抢地、溢价频频。

同时，上半年昆明楼市也出台了不少的政策。疫情后发布稳定房地产市场促进市场货包流通相关政策，比如《稳定房地产市场及促进建筑项目复工措施》，比如昆明市2020年人才引进政策。

除了这些精彩的热点事件介绍之外，发布会上，昆明锐理数据总经理梁彩霞还为大家解答了一个行业疑惑：疫情之后昆明房价为什么上涨了。

土地市场：溢价率创历史新高

首先，从土地市场来看上半年的昆明楼市。据锐理数据统计，上半年受疫情影响，昆明土地供应仅44宗，其中7宗土地公开拍卖，单场土拍吸引5家以上房企参与竞拍，公开拍卖土地均溢价成交，代表着房企开发投资意向增强，对于未来楼市上涨行情看好。

二季度疫情缓解，土地供求量大幅提升，溢价率创近年来新高；上半年供应土地2822.46亩；成交土地1395.60亩，同/环比大幅下降。成交单价637.32万元/亩，成交单价结构性下降，成交金额88.94亿元，土地溢价率达23.07%，创历史新高。

此外，土地流拍率较上年同期有大幅上涨，流拍土地多为城市待发展板块，由此也可看出房企拿地对开发成本及发展价值的慎重考虑。

纯住宅和纯商业用地是昆明土地市场的供应主力，近几年纯住宅用地比例逐年上升，纯商业用地比例逐渐下降。

2020年上半年土地供应主要集中在盘龙区、五华区和呈贡区，成为2020年上半年土地供求热点区域。而成交主要集中在呈贡区、西山区和五华区。

总的来看，上半年主城区内土地供应充足，土拍附加宽松，房企拿地欲望高涨，未来供需热度上升明显。

住宅市场：临滇产品备受青睐

其次，从住宅市场来看，上半年住宅新增438.05万㎡，同比增长1.69%，

销售348.84万㎡同比下滑20%，市场供销比由去年下半年1.1增长至1.2，总体处于供需平衡点内。

2020年上半年，住宅存量达756.07万㎡，同比增长31%，去化同比下滑近20%，由于第一季度销量小，导致月均流速下降近一半。按近1年月均去化计算，去化周期为10个月，按近半年月均去化计算，相应存量去化周期也拉长至13 个月。

房价方面，2020年上半年昆明商品房住宅推出7583套房源，均价达14803元/㎡，呈逐年稳步上涨态势。

上半年官南板块最为出色，可见巫家坝、会展、生态半岛仍是昆明价值受市场认可度最高的区域。

住宅市场中高层产品是市场的绝对主力，2018年下半年开始随着城市开发外拓与滇池滨湖区域开发，洋房、别墅类产品供、销均有小幅增长，价格方面别墅和高层类产品价格平稳，洋房产品价格呈上升趋势。

市场成交主力面积段已从100㎡以下逐渐转移到100-140㎡，改善需求趋势明显。

商办市场：场整体去化压力巨大

再来，商办市场整体供大于求。上半年商办市场新增155.59万㎡，同比下降12%，销售68.31万㎡，同比下降33%，成交均价为12746元/㎡，同比增长12%。

商办市场存量持续上涨，去化周期不断延长；截止2020年6月30日，商办市场存量达1331.62万㎡，同比19年同期增长19%，去化周期达87个月，去化压力巨大。

其中，上半年商业新增56.38万㎡，销售17.21万㎡，均价18757元/㎡，存量685.28万㎡，需186个月（约15.5年）才能去化。住宅底商依然是市场主力，新增34.97万㎡，占比62%；销售13.65万㎡，占比79%，存量为440.38万㎡，占比64%；集中式商业售价最高为22097元/㎡。

办公市场年初受19年公寓市场热销影响，价格小幅增长，疫情后迅速回落；上半年办公新增99.21万㎡，同比增长 1%，销售51.10万㎡，同比下滑36%，成交均价10722元/㎡，同比增长15.6%，存量和去化周期增加，需要56个月才能消化。

项目表现：集中开盘大幅减少

2020上半年，因春节假期和疫情双重影响，据昆明锐理数据不完全统计，仅26个项目集中开盘31次，推出7583套房源，开盘去化率为61%。