上海办公楼整体租金下行，物流地产租赁活跃

　　仲量联行在2020年第二季度上海房地产市场回顾中指出：随着上海下调疫情防控应急响应级别，商业活动逐渐回归正轨，消费者信心得以提升，上海房地产市场活动也逐步恢复。

　　仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“办公楼租赁以非中央商务区相对活跃，需求仍以成本控制型为主。住宅供应放量，受疫情影响的购房需求集中释放，成交量显著回升。” 零售物业方面，社会零售总额降幅收窄，租赁需求仍显疲软。物流地产租赁市场保持活跃，需求主要来自国内外第三方物流和货运公司。投资市场继续放缓，市场总成交量同比下滑，但自用型买家保持活跃。

　　甲级办公楼租赁向非中央商务区倾斜

　　二季度租户在企业选址中更注重控制成本，使得一部分非中央商务区受到更多关注。由于租户普遍采取更为谨慎的租赁策略，全市续租率继续提高。出于成本考虑，企业向租金更优惠的非中央商务区搬迁的趋势仍在持续，受此影响，第二季度中央商务区的净吸收量为负2,600平方米。非中央商务区的净吸纳量达8.6万平方米，其中前滩板块吸引了众多有控制成本和整合需求的租户。仲量联行中国区商业地产总监张静表示：“科技新媒体、医药及金融服务业的租赁需求保持韧性。”

　　在疫情导致施工延误后，一些业主加快了在建项目的工程进度，二季度共有六个非中央商务区的新项目竣工，总建筑面积达29.5万平方米。但另有部分业主为应对激烈竞争和供应压力，策略性地推迟了项目竣工时间。

　　在疫情的持续影响下，二季度租金跌幅扩大。中央商务区的租金环比下跌2.6%，非中央商务区的租金环比下跌3.8%。在供应增大和需求放缓的市场环境下，业主提供了更多优惠条件以吸引租户，例如更长的免租期和定制化装修服务等。

　　网购继续助推物流地产活跃度

　　物流地产租赁市场保持活跃，需求主要来自国内外第三方物流和货运公司。一家医药公司在青浦录得较大租赁面积。二季度未见大面积冷链租赁成交，但相关问询量依然保持强劲。尽管租赁市场保持活跃，但新竣工项目的预租相对缓慢且部分租户租赁期满后选择退租。例如，一家时装零售商受疫情影响提前终止租约。受此影响，全市净吸纳量录得负值。

　　两个项目入市标志着上海物流地产市场一年多以来首次迎来新增供应，分别是位于浦东机场的丰树欧罗二期翻新项目（36,000平方米）和位于松江的龙地天马项目（71,775平方米）。受新增供应影响，市场平均空置率上升2.2个百分点至7.5％。仲量联行中国区工业地产部供应链与物流地产总监黄晖表示：“嘉定和浦东大金桥等细分市场由于租赁需求强劲且空置率较低，租金增长最为强劲。尽管二季度整体空置率小幅上升，但在这些细分市场的租金增长带动下，二季度上海物流地产整体租金保持上涨趋势。”

　　中国房地产透明度指数持续提升

　　在仲量联行最新发布的《2020全球房地产透明度指数》报告中，中国上海和北京的房地产市场透明度首次跃升至“透明”层级。中国大陆在整体指数中位居第32名，较2018年有进一步上升，这主要得益于房地产科技领域蓬勃发展、可持续性与健康要求获重视、上市实体披露更多信息、物业管理更加专业、区域规划增添市场化考量、另类投资领域更为活跃等几大方面。

　　据了解，《全球房地产透明度指数》由仲量联行和领盛投资管理共同编制，自1999年首次发布，每两年更新，针对全球各主要房地产市场各项指标的可获取性和质量进行调研和评定，涵括表现评估、市场基本面、上市公司管治、监管和法律环境、交易流程和可持续发展六大分项指数。2020年的指数调研覆盖了全球99个国家和地区的163个城市，并将它们归入五个透明度层级。其中，英国、美国和澳大利亚分列全球最透明市场前三位。

　　仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：针对中国大陆房地产市场透明度，以下一些领域需待突破：一、金融开放的加速将有望促进跨境资本的进一步流动；二、放宽对房地产投资信托基金的规范限制，纳入更多创收型商业地产，将有助于提高流动性以及促进房地产资产的价格提升；三、可持续发展透明度仍有提升空间，这与净零碳建筑、韧性建筑等密切相关，建议将使用可持续发展工具或遵守相关法规从自愿转变为强制；四、零售、物流和另类投资领域的数据可获取性，仍有提升空间。

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