借女友名额买房,没想到却被她悄悄卖掉!法院这样判

（来源：深圳买房计划）

最近房价上涨，吸引了不少人的关注。除了自身有名额能购买的人，没有资质的人也打起了买房主意。

比如，

有闲钱却没房票，借名来捞一票；

钱不够难不倒我，众筹合伙来一套。

而亲戚朋友，凭借情感、血缘的纽带，则成为这些人的首要合作目标。

不过，在这利益面前，总有人会牺牲掉亲情、友情。

名额不够，合伙来凑

口头承诺收益按出资比例分

计小岚有个朋友陈生，45岁的他眼红房价的涨势，但碍于购房名额已用完，便萌生了合伙买房的想法。

陈生算了笔账，自己手头有100来万，但是没有名额，所以买不了住宅。于是陈生便找他侄子，恰好人家前年刚落户，不仅有名额，还是3成首付。

对于具体的签署协议，陈生告诉计小岚，“没有签什么协议，只是口头承诺，收益按照出资多少分。”

计小岚听后提醒会有风险，陈生摇了摇头，“是自己的亲侄子，不会有事的。而且他首付也不够，加上我的钱刚好。”

不单单陈生有这个行为，在楼市燥热的情况下，最近计小岚也陆续有被问到关于合伙买房、或借亲戚朋友名额买房可否行得通。

但问题来了，这两种购房方式会有哪些风险？

借名、合伙买房有风险

一不小心就踩雷

先来个借名买房的真实案例。

2016年3月，徐天发现自己的房子被挂中介网站上卖了。

原来，徐天已有一套房子。2015年深圳正处于上涨期，徐天为了节省首付支出，便借用女友小于的名额，签署了《代为购房协议》，在宝安西乡买了房。

协议内容为：

徐天享有该房产的处分权、收益权、使用权，小于不享有上述任何权利；

小于保证具有购买该房屋的资格；

购买、持有、出售该房产的所有费用均由徐天承担，将来出售房产的全部收益归徐天所有；

如小于未经徐天书面同意私自处分该房产，视为严重违约，小于除返还处分所得外，还要按照同期该房在银行评估价格20%向徐天赔偿违约金。

2016年，随着双方感情破裂，小于的双胞胎妹妹意难平。

借着与其姐姐相似的容貌，小于的妹妹偷拿证件，冒充小于售出该房子。徐天发现房子不翼而飞，遂提起上诉。

庆幸的是，小徐签了代持协议，还录了视频保存。法院在查明后判决房产交易合同无效。

签了《代为购房协议》尚且能追回房子，另一个案例合伙买房却未签任何协议就没有那么好运气了。

2015年3月6日，林育与郑月合伙在郑州买房。卖家吴洋与林育、郑月签订《房屋买卖协议书》，同意以88万卖出。

在随后几个月中，林育通过银行分别向郑月转账25万，向卖家吴洋转账20万。郑月向卖家吴洋支付房款40万，郑月与卖家吴洋并在2015年7月22日签订存量房交易合同。2016年4月19日，见房价未上涨，郑月以70万卖出房子。

2017年下半年，林育发现该房屋已经被郑月私自转卖。上诉后，法院经查，林育无法提供明确合伙关系、合伙的内容以及对合伙财产如何处分等约定协议。驳回林育的诉讼请求。

用别人名字/合伙买房，到底算谁的？

对于这种非常规购房方式，深圳不动产专家陆晖律师提醒，合伙买房与借名买房是两个不同的法律关系，潜在的风险也各有不同。

关于合伙买房

第一个风险是共同还贷，是由全部共有人承担还贷还是部分承担；如果出现房屋共有人不能按时还贷，如何保证不出现逾期还款；

第二个风险是持有房屋期间，部分共有人发生债权债务纠纷。其占有房屋的份额被法院查封冻结，会影响房屋的处置；

第三个风险是在房屋转让中，要全体所有人达成一致，才能实现转让，如果有人同意有人不同意，会给转让造成困难；同时，如果部分共有人的配偶提出相应的份额属于夫妻共同财产，转让时未经其同意也不能处置。

关于借名买房

最大的风险在于如何证明实际购房人对于房屋的所有权；

其次，实际购房人处置房屋时，名义购房人不配合；

第三，登记在不动产权证上的名义购房人，如果其产生其他债权债务纠纷，房屋存在被法院查封冻结的风险；

第四，名义购房人恶意转移房屋或将其进行抵押，侵害实际购房人的利益。

由于限购政策导致购房需占用“房票”，所以真正意义上的合伙买房比较少，一般都是共同出资，登记于一人名下。该模式混合了上述两种模式的风险，这也是在实务中也是经常发生争议的情况。

如果买房人执意用这种非常规购房方式，陆晖律师建议：一是各方签订协议，明确各自的权利义务；二是保留相关证据，比如聊天记录、银行流水；三是对自己的财产时刻保持关注，不能“躺在权利上睡觉”。

南山片区资深经纪人辰辰表示，“我所经手的合伙买房、借名买房的也有挺多的，尤其是在房价快速上涨的情况下。不过由于房子登记在一个人名下，很容易会私自转卖，因为买家只看房本上的权利人，不会过多注意这一块。而且如果是借出自己的购房名额或贷款，以后就无法享受首付3成的购房优惠了，实际上划不来。”

不管是借名买房，还是合伙买房都要慎重，如果出了幺蛾子，很容易钱房两空。面对利益和感情，有时候只能选择一个。

*徐天、小于、林育、吴洋、郑月为化名

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