金融街物业上市,孙杰与百余员工5.9亿港元的财富故事

作者 | 王泽红

出品 | 焦点地产新闻

一身西装革履，带着圆框眼镜，在敲完锣的那一刻，孙杰举起了手中的锣锤，意气风发。

并不是在港交所现场，而是在北京进行的“云敲钟”。与孙杰共同敲锣的是北京西城区委副书记、区长孙硕。

这不难理解，毕竟金融街物业背后站着的是北京西城区国资委。

7月6日上午9时30分，金融街物业在港交所主板正式挂牌上市，股票代码1502.HK。

继兴业物联、烨星集团、建业新生活后，金融街物业成为了2020年第四家登陆港交所的物企，同时也是北京市第一家国有控股的物业服务上市公司。

当日收盘，金融街物业每股9.46港元，较IPO发行价涨28.53%，市盈率28.95倍，总市值34.06亿港元。

此次IPO，金融街物业共发行9000万股，占扩大股份后的25%，每股定价7.36港元，募集资金逾6.6亿港元。

其中，4家基石投资者UBS Asset Management、西泽投资管理、J-Stone及得翠，合共认购约2100万美元（约1.63亿港元），占全球发售股份的24.65%。

此次成功登陆港交所，隐藏在其后的是金融街物业100余名管理层和员工的财富故事。

百人持股团

金融街物业共有9名董事，执行董事为孙杰（董事长）、薛蕊；非执行董事为沈明松、周鹏、梁建平、姜锐；独立非执行董事为宋宝程（原名：宋宝成）、佟岩、陆晴。

孙杰46岁，他在金融街物业身担多职，董事长、总经理、提名委员会主席。另一位执行董事薛蕊48岁，是孙杰的副手，具体职位为常务副总经理，主要协助孙杰监督金融街物业的整体营运管理。

除却孙杰和薛蕊外，金融街物业的管理团队还有8位高管，包括5位副总经理（陈曦、赵文成、唐晓、吕彬、张军龄），财务总监项峥，总经理助理兼德胜区区域总监王占虎，人力资源总监江欣。

这些高管都是金融街物业的股东，此次上市，他们是受益人。

IPO前，金融街物业的股权结构为：天泰置业持股29.49%，金融街集团旗下华融综合持股47.52%，融信合泰持股22.99%。其中，天泰置业属于中国人寿旗下子公司，华融综合属于北京西城区国资委。

IPO前金融街物业股权结构

融信合泰，相当于金融街物业对管理层和员工进行股权激励的机构，以管理层为主的约100余名员工，通过融信合泰持有金融街物业22.99%股份。

企查查显示，孙杰和宋荣华持有融信合泰股份最多，均为3.29%。宋荣华既不是董事也不是高管，但他却拥有另一重身份，是金融街物业的党委书记。

仅次于孙杰、宋荣华股份比例的有10位股东，分别是陈曦、赵文成、唐晓、吕彬、张军龄、胡文、吴海虹、薛蕊、王国苹、项峥，他们的持股比例均为2.96%，除胡文和吴海虹外都为金融街物业高管。公开资料显示，胡文为金融街物业旗下子公司员工，吴海虹或为金融街物业党办主任。

此次上市后，金融街物业最新股权结构为：中国人寿通过天泰置业持股22.12%，金融街集团旗下华融综合持股35.64%，融信合泰持股17.24%。

按照7月6日收盘后34.06亿港元总市值计算，金融街物业以管理层为主的约100余名员工，共持有其约5.9亿港元股票。这也意味着，这100余名管理层和员工，将共同分享5.9亿港元的财富。

按照持股比例，孙杰、宋荣华身价1941万元；陈曦、赵文成、唐晓、吕彬、张军龄、薛蕊、王国苹、项峥等管理层，身价1746万元。

办公物业起家

金融街物业成立于1994年，隶属于金融街集团，与金融街控股（000402. SZ）是兄弟企业，都由金融街集团控股。

与大多数物企不同的是，金融街物业是办公楼物业起步。

早期，金融街物业于北京金融街提供物业管理服务。2008年，开启全国化布局，进入北京以外的华北市场；2009年开拓西南市场，两年后进入东北市场；2015年，首次进入华南及华东市场。

发展25年，金融街物业成为一家综合物业管理公司，拥有11家附属公司及40家分支机构，业务类别主要包括商务物业和非商业物业。其中，商业物业包括办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店；非商业物业包括住宅物业、公共物业、医院、教育物业及其他。

虽然业态覆盖多个领域，但商业物业是其收入的主要来源。

招股书显示，2017-2019年，金融街物业营业收入分别为7.6亿元、8.8亿元、10亿元，其中来自商务物业的收入分别为71.5%、68.7%及66.1%。其中办公楼占据超过一半的收入比重，于2019年实现收入5.09亿元，远超其他业务收入。

截止2019年底，金融街物业项目主要分布在全国16个重点城市，涉及在管建筑面积合共约1990万平方米。按区域来区分，金融街物业约40%在管面积位于北京，为金融街物业提供了63%的收入；北京地区以外的60%在管面积，贡献了37%的收入。

按项目来源论，2017-2019年，金融街物业来自金融街联属集团物管面积占比分别为72.5%、69.1%和66.4%，来自联属集团的物业项目收入占比分别为83.5%、83.4%和81.1%。

金融街物业的外拓能力虽然有所增强，在逐步减小对自联属集团的依赖。但不可否认的是，金融街物业与大多数房企分拆上市的物企一样，项目获取能力及收入主要来源于母公司或兄弟公司。

新资本故事

金融街物业登陆港交所，是一个新资本故事的开始。当下的物业股，颇受资本市场追捧，为IPO队列中的企业，打开了很大的想象空间。

弘阳服务、正荣服务、星盛商业、宋都物业、第一服务、卓越商企、金科智慧服务、荣万家、合景悠活、佳源服务、世茂服务等，这些还在排队的企业，或许都在紧盯金融街物业的表现，特别是7月10要上市的正荣服务。

毕竟大家同属一个板块，物业新股在资本市场的受欢迎程度，它的表现可以参考一二。

对投资者而言，对物企的评估或估值标准各不相同，有的倾向于管理规模足够大，有的则更关注非住宅业务数量；有的投资者喜欢听增值服务的故事，有的则将目光投向关联母公司能否持续提供管理规模上。

显然，在非住宅业务占比上，金融街物业特点很突出。但从其它角度看，优势并不明显，1990万平的在管面积规模，在已上市或近期递表的企业当中，处于中下水平。

这两年物业行业集中度和大型物业公司的市占率进入了快车道，从已上市物企募集资金用途看，近60%用于收并购和规模扩张，目的只有一个，谋求规模的快速扩张。毕竟，相比于兄弟公司或母公司输送，以及自身的外拓，收并购是提升规模最直接和有效的方法。

规模，不仅是物企行业地位的显现，更直接与其业绩挂钩。正常来讲，“在管面积”的规模与物业基础收入成“正比例”。而且，在物业服务类别中，关键性的增值服务，也需要规模体量效应，这是一块充满想象的服务板块。

收并购，将成为金融街物业规模扩张的主要方式。此次上市所募集资金，用途主要有四个方面：1、约60%将用于战略收购或投资以扩大业务规模；2、20%资金将用于发展增值业务；3、10%用于科技信息及智能设施系统建设及升级；4、10%用于营运资金及一般企业用途。

除规模之外，利润也是金融街物业需要改善的问题之一。一般而言，商业物业的物管费要高于住宅类，承接较多商业类物业物管业务的企业，其利润率也相对较高。但金融街物业去年的综合毛利率仅为19.2%，低于已上市物管企业30%左右的毛利率均值。

相关知识

金融街物业上市,孙杰与百余员工5.9亿港元的财富故事
金融街物业：第三方面积“缩水”
金融街物业每股定价7.36港元 获146倍认购
金融街物业启动招股 正逐步减少对金融街联属集团的依赖
金融街物业今日于港交所上市 股价高开26.36%
物业公司上市热潮持续 金融街物业拟7月6日登陆港交所
金融街物业拟发行9000万H股 预计7月6日上市
孙硕：强化金融街资产管理中心功能
金融街物业今日赴港交所敲钟 商务物管龙头迎发展新机遇
物业上市潮不退，金融街物业通过港交所聆讯，去年总收入不足10亿