贷款真的应该还清吗

越是到了后期，内功心法越是简单。往往就只有一句话，一个公式。

终极算法：D算法，说穿了只有一个智识障：“贷款永不归还”。

一）世界观

“贷款永不归还”。这句话是什么意思。

在我们正统的AB算法之中，遵循的是传统的思路。

也就是田园风格，小家碧玉，宁静而又恬逸。

在这样的生活中，是没有“贷款”的存在的。生活也永远没有压力。

当进化到C算法之后，我们有了贷款，并尽力去偿还贷款。

可是你仔细看，C算法的最终目的，还是“还清贷款”。

也就是你按照现金流盈亏平衡的原则，尽可能去多贷。

每天勤勤恳恳地活着，终有一天，360个月以后，你会还清贷款，回归“正常人”的生活。

可是，这样的思路真的是对的吗？

因为我们从小生活在一个被邪恶媒体覆盖的世界，这养成了我们质疑一切的习惯。

因为谁也不知道哪条思想，就是百家姓精心安排的洗脑教育。

“贷款”真的应该还清么。

你看李嘉诚的长江实业，经营了几十年，现在还有上千亿的银行贷款。

可是直到李嘉诚退休，过世，你认为长江实业会还清银行贷款么。

长江实业有没有能力还清贷款呢，有的。

可是你认为长江实业会以“还清银行贷款”作为奋斗目标么。

不会的。

对于整个李嘉诚，长江实业来说，这1000亿已经成为“永久的底仓”了。

或许会在800~1200亿的范围波动，但无论如何，长实绝不可能将贷款还清。

贷款是什么。

贷款绝不是一种要归还的东西。

贷款是一种理财产品。

二）D算法

搞清楚了这个概念。我们再回过头来看D算法，就显得十分清晰。

C算法的上限=D算法的下限，大致是年收入的36倍左右（除去生活开支）。

在上一篇的C算法中，24w的年薪，最终可以供总价710万的房子。

710万的房子贷497万，按照标准的利率4.9%，每一期的月供金额26377，大约是贷款总额的0.53%，一年6.3%。

房屋本身的年租金，大约是房价的2.5%，总计17.75w，约等于贷款额的3.57%。

则你每年的现金缺口：6.3%-3.57%=2.73%

这部分要靠你自己去填。

你能贷款的总额就是（总收入-生活支出）/2.73%.

即C算法的上限是（总收入-生活支出）X36.6

你每年“税后消费后”结余50W，你就能撑起1830W的房贷规模。

但是我们从C算法跨入到D算法时，我们的扩张能力要增加不少。

在D算法中，你只需要和利息打平。

目前基准利率是4.9%，房租收入等于贷款额的3.57%。

则你每年的缺口，仅仅只有4.9%-3.57%=1.33%。

也就是说，你只需要填平这1.33%即可。

你就可以撑起自己收入“75倍”的资产组合包。

50W的年薪，可以维持运作3760W贷款。

这仅仅是一个最简单的举例。

在真实的世界中，我们的资金来源往往很杂。

按揭贷款，抵押贷款，私人借款，信用卡。

在这么多的“借款来源”之中，30年期按揭贷款往往只有两笔。

只有第一笔按揭才能贷七成，抵押贷款只能贷五成，贷10-20年，利率也上到5-6%了。

这就导致我们的现金流压力，远远大于理论值。

当你只有一千多万的贷款时，往往月供就要上10W了。这极大地限制了你的扩张步伐。

因为你没有那么多的现金流来源去填，无法做到现金流平衡。

而当你知道了D算法之后，你就相当于吃了一颗定心丸。

你只要计算一下“总收入=总利息”。

只要这二项打平。

即使你负现金流，在D算法下你还是可以活过来的。

三）D算法的实务操作

在实际实战中，D算法主要靠“持续不断的加按揭”。

譬如说南瓜太妹搞了笔800W的企业贷款，分36期，每个月还25万多。还到吐血~怨声载道，死去活来。

她一度质疑在如此艰辛的生活下，还能不能进一步扩张，还有没有未来。

我说没问题啊，随时迈入下一个关口。

因为你归还的800W贷款，每月月供25W。其中有21W其实是还本金，只有4W是还利息。

看似你每个月都在往银行搬桑塔纳，其实你是在存款，不经意间银行又有300W~400W的额度恢复。

那么你该怎么办呢。

过个两年，重新再向银行申请借出来！

这时候，你一笔又可以再借个五六百万，马上就是大型项目的首付。

金额增加，时间拉长，而月供也并没有变化。

一般而言，我们对抵押贷款的利率并不敏感。

甚至对抵押贷款是10年，还是20年30年，也并不敏感。

为什么，因为无论怎样的抵押贷款，“五年之内肯定要毁掉重新做”。

一笔十年期的抵押贷，过了五年，我们往往并不等到它全程都结束，就截断重新向银行申请借出来。

哪怕其他所有的条件都不变，我之前60个月还进去的“本金”至少可以重新借出来，只是利息上交了。

而实际操作中，因为房价总是在涨的。

还款五年之后，再去做新的抵押借款，往往可以借得比当年多。

某些情况下，甚至可以做到“正现金流”。

抵押，本身会有一点运作成本，假设为贷款金额的2%。

如果你每五年操作一次，这些成本要平摊到每年中去。

即每年利率上升0.4%，具体需要精算。

四）流水线操作

假设你有8套房子。那么你可以按照如下图表操作：

在2015年，你以A房屋向银行申请加按200W元。

这200万，部分用于还月供，部分用于买新房扩张，部分用于个人花天酒地消费。

到了2016年，你以B房屋向银行申请加按200W元。

这200万，部分用于还月供贷款，部分用于买新房扩张，部分用于个人花天酒地消费。

到2017年，你以C房屋向银行申请加按200W元。

到2018年，你以D房屋向银行申请加按200W元。

…………

到2023年，你再以A房屋向银行申请加按200W元。

也许有人会问，A不是已经借过200W元了么。怎么又可以再借？

别忘了，这时候已经过了八年，你的贷款已经还得差不多了。

你每个月还进去的，其实一大半都是本金，只有小部分才是利息。

现在这些本金又积累成你的财富了。

按照这个流水线的模式，你每一年都可以新增200W的现金流。

一小部分留出作月供，有足够的实力让你再去扩张，足够的实力够你花天酒地。

这是一件了不起的事啊！

你想象一下，一个“税后年薪”200W元的钻石级领，过的是什么样子的人生。

而普通人一年五六十万，又是怎样的生活质量。

有这个流水线存在，你就可以保证在可预见的将来，每一年都有200W现金年收入。

要形成这套流水线架构，你至少需要八套房子，最好十套，最少六套。

五）结语

从一开始，我们就没想把贷款还清过。

我们都明白，“完全没有贷款”，是一种不可想象的生活，晚上也是睡不着觉的。

工业时代，城市生活，我们和田园农村永别，再也不是那样的三观。

贷款是什么，贷款只不过是一种理财工具。

注：还有E算法。

房产投资是一项高风险的事情，一不小心就买错，而大部分人都是首次购房，或者只有一两次经验，这就注定了只有极少的人能赚到钱。

巅峰具有十年的房产投资经验，手把手教你靠房产投资从零开始赚到千万，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人。

关注“巅峰说房”微信公众号进入知识星球提问，有问必答。

另提供价值10000元的房产实操秘笈，以及财务筹划、选盘指导、最新笋盘信息、抵押贷款、破限购、做流水等专业资源。

相关知识

贷款真的应该还清吗
贷款还没还清的二手房,交易流程是什么?
房产抵押贷款可以提前还清吗
热问|贷款还没还清的二手房,交易流程是什么?
热问|贷款还没还清的二手房，交易流程是什么？
有贷款未还清可以贷款买房吗
提前还款真的划算吗 提前还款要做什么准备
佛山公积金贷款政策收紧 首次贷款未还清不得再次申请
公积金贷款还清后多久可以再贷款
房子有贷款可以转卖出去吗？怎么转卖呢？