起底网红城市④｜房价涨幅领跑全国、地王频登场：为什么是唐山？

“宫廷玉液酒，一百八一杯，这酒怎么样，听我跟你吹......”1996年的春晚舞台上，赵丽蓉老太太用熟练的唐山口音逗翻观众，这是标志性的唐山元素，也是大多数人印象里的唐山味道。

从流量来看，唐山可能算不上是“网红城市”。虽然这座城市，曾诞生过我国第一条标准轨距铁路，第一台蒸汽机车，生产过第一袋水泥……但当中国人一脚跨进新世纪，特别是近十年来，众多新一线城市纷纷掏出新经济、科技、互联网的靓丽名片走进新时代时，这座以煤炭、重工业为标签的北方老城，显得格外落寞茫然。

不过，当我们以为唐山会像众多面目模糊的三四线城市一样归于平静时，2020年庚子年三四月份疫情期间，唐山房价悄无声息地来了波大涨，新房房价同比上涨高达13.2%，涨幅领跑全国，一鸣惊人。唐山究竟有什么魔力，在三四线城市的下行区间走出一条上扬曲线？

品牌房企躬身入局 “地王纪录”屡被打破

唐山在哪？

从北京和天津间的中点向东一指，就能准确地找到唐山的位置，驾车从国贸出发，两个半小时就能开到唐山市区，如果明年京唐城际铁路全线开通运行，从北京到唐山仅需30分钟。

唐山市区并不算大，路南和路北是绝对的核心区域，路北区是市政府所在地，商业及生活配套较发达。路南区发展较晚，是政府正在发力的区域，南湖产业带、南湖中央CBD正在建设中，是距离曹妃甸深水大港、曹妃甸保税区和京唐港最近的中心区。

从通勤距离来看，唐山称得上是一座环京城市，但如果只把目光局限在以环京楼市的逻辑上，并不能窥得她的楼市全貌。

“从前年到现在，唐山房价一直在涨，年年都在涨，只是之前涨的慢一点，现在涨的快了。”本地置业顾问张琪介绍，这与环京楼市走势显然不同，周边诸如天津、保定、沧州等一众城市成交量、成交价格纷纷下滑的大环境映衬之下，唐山新开盘商品房价格扶摇直上且大有一房难求之趋势。

为什么一直再涨？直接原因就是，房价构成要素中最重要的土地价格正在大幅上涨。

去年，唐山“地王”楼面价为9600元/平米，但今年4月唐山土地市场先后拍出了超过1万元/㎡、1.1万元/㎡、1.2万元/㎡的楼面价。5月8日，“地王”价格再次被荣盛地产刷新，楼面价14010元/㎡，溢价率43.25%。但这个“地王”位置仅仅坐了一个月，就被另一家河北房企隆基泰和抢了过来，楼面价达到了1.6万元/㎡。

供需关系是推动房价上涨的重要因素，虽然4月份以来，唐山有一波较大规模的土地出让，但在此之前的两年间，唐山市土地供应量锐减，库存紧张，去化周期徘徊在9个月以下，总体处于供小于求的局面。

层出不穷的“地王”，不断走高的房价，买涨不买跌的市场情绪，诱惑着更多的购房者入局。

唐山新房市场的另一个特点是，历经洗牌，新房市场已经进入品牌化时代。无论是深耕唐山多年的华润万科，还是近两年新进入的融创、龙湖、禹洲、蓝光，唐山一路向好的市场吸引了众多房企一掷千金，相应的，品牌房企入局又将房价不断推升。

这种情形下，本土房企的生存空间被不断压缩，许多当地房企只能与品牌房企合作开发求生，例如宝升昌地产与绿城物业合作，通过提升项目的服务与产品力突出重围。

不过，不可否认的是，唐山仍是重工业城市，仍具有三线城市的发展通病，但发展总是需要时间，而且唐山整体经济和楼市都向好，或许这便是众多房企重点加持唐山的根本原因。

蹭“地王”热度??二手房“待价而沽”

环北京的大多数城市，大多陷入了一个楼市“冰火怪圈”，一面是新房市场逐渐升温，一面是二手房市场保持冷清，交易并不活跃。这是因为这些区域的开发商可以搞定新房购房者的资质问题，二手房却只能依靠本地的购房需求来消化。

但在唐山，这个规律不适用。

链家网显示，唐山在售二手房 18606 套，6月二手房均价同比去年同期上涨 21.78%，有中介称自己所在的门店一个月有40多套二手房成交。为什么唐山的二手房市场这么突出？

土拍是房价最好的托，当“地王”频频易座，土拍槌落下的一瞬间，就为周边的二手房便打入了一阵强心针。

由于地价不断走高，业主“待价而沽”的情绪越来越浓。

李亮正在出售的住宅是位于路北区的“万科金域华府”一套140平方米的三房户型，该小区紧邻日前隆基泰和拍下的“地王”。去年年底，他委托房产中介机构挂牌出售该套房屋，开价2.2万元/平方米。在得知旁边的地块拍出了1.6万元/平方米的楼面价后，李亮几乎立刻提高了报价。“等那块地开发完成，到时候又能涨一波，所以我现在不着急卖。”

不仅如此，多位中介表示，唐山二手房在实际操作层面已经有部分放松。此外，二套房首付只需要40%也在一定程度上提升了二手房市场的热度，首付比例较低意味着可以用更少的资源满足置换、改善、投资需求。

“唐山的房地产市场客群基本都是当地人，大多来自下面的区县，都是刚需，投资炒房客很少。”深耕唐山市场二十年的宝升昌董事长成户建介绍，“当地年轻人结婚成家，很多女方家庭会要求男方在唐山市区有一套房，另外大量农民进城、区县的改善型客户，也带来大量购房需求。新房多是大户型，面向的是市区里的改善需求，二手房户型多是两居室，总价低，适合刚需上车。”

未来楼市的底气

亲切又舒服。这是许多生活在唐山的人对这个城市的评价，“工业体系完备发达，营商环境在河北省几乎是最好的，普通人找工作不是很难，唐山人上学买房压力小于很多城市，大多数人其实蛮幸福的。而且唐山地方大，物产丰富，农业渔业都不错，作为唐山人，觉得挺安逸的，所以比较恋家。”

京津冀城市群内，由于北京、天津汇集了太多的社会资源要素，并提供了众多的就业岗位，人口流失似乎成了京津周边三四线城市的宿命，众多的大学毕业生和年轻人都走向北京、天津。但唐山却恰恰相反，是为数不多的人口持续增长的城市。唐山房租一直在上涨，也在另一个维度上证明了唐山的人口流入情况。

根据统计数据，唐山人口大概750万，市区人口约190万，大多人口在县、郊区，2019年唐山城镇化率达到了64.32%，相比北京、天津80%以上的城镇化率而言，还有很大的上涨空间。

2019年，唐山小学生在校生54.2万人，增长3.4%；幼儿园在园幼儿22.6万人，增长2.2%。小学生人数和常住人口有非常高的相关性，这些数据的背后是，越来越多的年轻人选择落户唐山，在这里生儿育女、工作生活。

不少当地人表示，唐山房价目前在河北省排在离北京最近的廊坊与省会石家庄之后，这个价格其实是比较合理的。因为唐山市的GDP领跑河北，在京津冀城市群中仅次于北京和天津，2019年排名全国第29位。而且唐山对省会石家庄GDP的领先优势在逐年扩大，已经从2016年的448.4亿元扩大到了2019年的1497亿元。

在业内人士看来，唐山是一个典型的房地产内生市场，城镇化率一定程度上决定了市场未来的发展空间。未来，唐山凭借其早年较强而且雄厚的工业基础，经济转型已经逐步展开，通过第三产业增速发力，在京津冀协调发展步调下，“底气”会更足，而这恰恰也是未来楼市的“底气”。

不过，“底气”的代价是当购房门槛不断提升，后来者所面临的购房压力也会越来越大。

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