恒大降负债赢得战略先手：上半年销售3488.4亿元 回款率近九成

  恒大又下了一手漂亮的先手棋。

  7月1日，来自恒大的最新数据显示，今年上半年，公司的合约销售金额及销售回款金额均刷新历史同期最高纪录。其中，上半年合约销售金额达3488.4亿元，同比增长约23.8%；累计合约销售面积约3863.2万平方米，同比增长约47.5%；累计销售回款3120亿元，同比增长约66.5%。

  今年年初，恒大提出“高增长、控规模、降负债”的新战略，并率先开启轰轰烈烈地网上卖房“神操作”。对此，当时市场上还曾颇有争议，但半年后公布的逆势突进的销售和回款数据，再度证明了这家国内龙头房企的超前战略眼光。

  “我们内部的奋斗目标是今年实现8000亿元的销售，2022年销售额突破1万亿元，净负债率降至40%的行业中低水平。”恒大董事局主席许家印在2019年年报发布会上直言，2020年极其重要，但“我们非常有决心，也非常有信心。”

  全年销售目标

  已完成四成多

  “网上2月13日开卖，第一天就实现1万多套的销售。2月18日线上和线下相结合卖楼的时候，我们就在销售现场，通过各种高要求的防疫措施，进行线下签合同、交款。”许家印回忆称。

  当时正是国内疫情发展最严重的时期，各行各业大面积停工停产，很多房企也被迫按下暂停键。按照国家统计局的数据，2020年开年两个月，全国商品房的销售面积同比断崖式下降四成。

  危机的另一面是机遇，但却非常考验企业决策者预判形势的眼光和做出抉择的魄力。面对线下楼市突如其来的“冰河期”，恒大果断切换战场。2月13日，恒大率先开启线上卖房的全新营销模式，通过其线上平台恒房通，为购房者提供网上VR看房、网上选房、网上购房等一站式服务，同时祭出最低价购房、抵扣优惠、无理由退房、推荐赚佣等一系列大招。

  网上卖房的崛起补位，带动了恒大销售金额的逆势高速增长。“特别是二三月份，网上卖房的全面实施对恒大的销售起到巨大推动作用。”恒大总裁夏海钧对《证券日报》记者表示。

  2020年实现8000亿元销售金额的目标，目前恒大已经完成超过四成。随着疫情逐步淡去，按照其往年的销售节奏，这一目标的实现应该是大概率事件。

  回款率近9成

  构筑财务“护城河”

  房企只有获得回款，才是真正的销售成功。尤其是在市场下行、融资收紧的背景下，销售回款和回款率更是反映房企现金流安全的重要指标，考验企业的运营能力。

  “越是市场不好的时候，越能展现恒大的功底。”许家印曾经说过的话，在恒大2020年创出新高的销售回款纪录上也得到了成功验证。

  “2月13日我们开始网上销售，2月18日实施线下销售，仅用了十多天时间，就实现400多亿元的销售，接近200亿元的回款。3月份以后，我们实现600多亿元的销售，660多亿元的销售回款，这在历史上是没有的。”许家印表示。

  按照3488.4亿元的销售金额和3120亿元的回款金额计算，2020年上半年恒大的回款率达89.44%，将近9成。若按照今年8000亿元的销售目标计算，如果能保持九成的回款率，今年恒大回款金额将超过7200亿元。对于恒大而言，这相当于构建了一道现金流更充裕的财务“护城河”。

  高销售金额和高回款率带来的充裕现金流，有力地保障了恒大新战略目标的实现，就是降低负债率。许家印算了笔账：“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右。如果今年实现销售8000亿元，按照回款7000亿元计算的话，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

  2019年年报显示，截至2019年年末，恒大资产负债率为77.9%，如果其有息负债能够按计划以每年1500亿元的节奏下降，到2022年恒大有望将资产负债率降至40%的业内中低水平。

  庞大土地储备

  是战略调整的底气

  从“天马行空”的网上卖房，到步步为营地实现“高增长、控规模、降负债”，恒大的战略节奏踩点之“快、准、狠”令市场各方感叹。

  2018年，恒大开启新一轮战略调整，从“三高一低”转向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”，并在此基础上，于2020年进一步升级为“高增长、控规模、降负债”的发展战略。

  新战略的背后，是基于对时势的洞察与预判：“房住不炒”将成为长期国策，房地产的金融属性越来越弱，今后将更多承担居住功能，行业“去杠杆”大潮已然到来。

  对于如今已是“超级航母”的恒大而言，敢于果断调头，不仅需要勇气，更需要底气。在过去20年的中国地产黄金时代，恒大花大力气完成了庞大的优质土地储备，截至2019年末，恒大土地储备共计2.93亿平方米，其中一二线城市土地储备占比67%，三线城市占比33%，土地原值达5273亿元，这也是恒大实现销售高增长目标的“根本”。

  另外，在产品定位上，恒大多年来一直贯彻“民生地产”理念，坚持高性价比，96%的产品面向刚需人群。事实上，今年疫情期间恒大销售金额逆势大增，除了得益于营销模式的突破外，恒大为买房人“上车”提供的低门槛和性价比优势正好迎合了刚性的需求。

  今年大展身手的“恒房通”，实际上已经上线“备战”3年多。夏海钧总结称，“拥抱互联网，拥抱新经济，恒大走到了最前面。”对于接下去的战略转型新航程，许家印在频频强调恒大“下了大决心”的同时，也多次乐观表态“非常有信心”。

  “我们是房地产调控的模范生。”夏海钧表示，“沿着国家房地产的’三个稳定’，房住不炒的政策继续贯彻执行，沿着’高增长、控规模’大的战略去发展，恒大未来会非常的美好。”

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